精彩2012-淮北天威·相城家园营销策略初探.pptVIP

1、项目2012年营销目标 新区地产参考性楼盘 分解： 从产品条件上——周边大盘云集，不具备龙头大盘基础，但具备成为参考型楼盘的条件； 从品牌上——成为参考型楼盘，有利于快速项目、开发商品牌形象树立。 从销售上——项目体量较小，因此对于回笼资金快速去化有一定要求，参考型楼盘市场印象达成有利于项目产品的销售去化。 我们将项目12年营销目标确定为： 1、营销目标 3、销售策略 2、总体营销策略 三、项目2012年营销策略 4、品牌策略 5、推广策略 2、2012年总体营销策略 基于对项目所面临的市场、客户以及项目产品的特点，结合过往营销推广经验，我司认为本项目2012年营销推广的总体策略是： 强势推广，特色营销，品牌树立，抢先入市，全面热销 全方位媒体组合，强势推广，以项目大盘的形象启动市场； 结合产品附加值、开发商资源、项目推广，以项目热销树立项目品牌； 抓住时机，抢先入市，快速去化，全面热销； 1、营销目标 3、销售策略 2、总体营销策略 三、项目2012年营销策略 4、品牌策略 5、推广策略 1）入市策略 3）价格策略 2）推案策略 4）客户策略 高调亮相、先声夺人 君临天下，舍我其谁 作为本项目销售而言，给市场的第一印象十分重要，所以在整个销售过程中对于气势的把握显得尤为重要，无论是最初的入市还是将来的持续销售，都要营造一种“君临天下，舍我其谁”的霸气，这样才可快速销售。 3、2012年项目销售策略 1）入市策略 市场条件有利：众所周知，每年的春秋两季是房地产市场的黄金季节，这两个阶段是房地产市场比较活跃的时期，在房地产销售的黄金期作为本项目首次公开的时机，可以依托市场态势，为本项目的销售推波助澜。 项目工程进度：本项目如在12月底开始动工，依据正常工程进度，项目在12年10月应当已经具有一定的规模，包括示范区也应已经建造完毕，这样可以增强客户购买信心，促进需求释放。 客户积累达到公开要求 ：客户积累周期等因素，12年10月中旬应该可以进行项目的第一波开盘，开始资金回笼，为项目后期的滚动开发打下良好的基础。 我司建议，将项目的入市时机定在2012年10月中旬！ 1）入市策略 3、2012年项目销售策略 政策方面的干扰：目前，各大银行的贷款额度紧缩，再者，从国家开始调控房地产市场其运用的主要手段是加息，相信下阶段依然会继续上调存贷款利率，这样一来，多拖一天，前期资金成本的投入就越大，这对于本项目的启动和利润获取也是不利的。 客户流失可能性加大：后延的另一大威胁就是由于蓄水周期太长而导致的客源流失。 市场竞争愈加激烈：现在各大楼盘均开始控制产品面积段来迎合市场需求，所以，对于本项目而言，入市时间越往后延，与本项目形成直接竞争的对手就会越多，这也为本项目在没有任何知名度的情况下打开良好的销售局面增加了风险。 另，我司认为，入市时机的后延将会带来以下种种的威胁！ 1）入市策略 3、2012年项目销售策略 1、营销目标 3、销售策略 2、总体营销策略 三、项目2012年营销策略 4、品牌策略 5、推广策略 1）入市策略 3）价格策略 2）推案策略 4）客户策略 稀缺先行、蓝海占领 一鼓作气、多量少推 我们将以资金回笼为目的，以特价房为先锋，在2013年前将房源分期推出，以闪电战的形势迅速抓取区域客源，规避市场风险！ 2）推案策略 3、2012年项目销售策略 1、营销目标 3、销售策略 2、总体营销策略 三、项目2012年营销策略 4、品牌策略 5、推广策略 1）入市策略 3）价格策略 2）推案策略 4）客户策略 低价入市、稳扎稳打 杠杆引导、逐步上扬 以略低于区域行情的价格切入市场，迅速占领市场的同时，按市场接受度来制定各产品均价，使其形成阶梯式价差，以价格这一利器来引导消费者对各产品类型的购买决断，使各产品均匀去化。在区域性形象建立、市场关注度提升基础上拉高价格，增强前期业主和后期买家信心，同时赢取市场巨大口碑。 3）价格策略 3、2012年项目销售策略 一期——低开高走 以低价的第一批产品打开市场后，项目已经具有一定的知名度，市场关注度和客户积累量也应当十分充足了，这时再推出第二批多层房源时价格可迅速上扬，一举成为区域市场领头羊。 二期——高开高走 依托一期产品建立的市场口碑，以略高于市场同类产品的价格推出二期产品，通过与一期价格的对比来削弱客户对于二期价格高开的抗性，随后再依据市场行情与销售情况，为价格提升划上一个完美的句号。 3）价格策略 3、2012年项目销售策略 1、营销目标 3、销售策略 2、总体营销策略 三、项目2012年营销策略 4、