鲁能集团山水绿城项目整合营销策划提案(全套)258P精选.pptVIP

如何体现差异化? 【营销目标】 [ 阐释速8酒店,推出新的回报模式 ]  “先不买XXXX了，看看再说吧” [鲁能会,山水绿城,附加值更多 ] “酒店原来这么好，就买它了” [ 延伸鲁能集团品牌形象 ] 投资速8，实力雄厚,经营更稳健,回报有保障” 【客户分析】 他们的事业主要分布旧城区、南岸东区,江北区 对商业房地产“情有独钟”的投资者 普遍素质较高 从资料表明，宜宾的主要置业者是--- 私营业主，中产阶级，公务员中上层,五粮液集 团中上层 考虑到职业关系，他们消费比较理性，同时目光回比较长远,对价格的敏感程度不是很高. 但是由于他们处于一个中上阶层，所以 对被评价和认同 同样比较看重， 他们往往喜欢借由谈论一些话题或某些行为来证明自己的价值。 他们可能有很多的爱好，这种爱好使他们成为某一方面的专家。 他们有储蓄习惯，持续收入比较稳定，而且愿意享受自己的生活空间。 我们可以利用他们的这种核心欲望，为他们提供标签使之主动对位认同。 从生活细节上看他们 从投资心理上看他们 对他们而言，投资是一种很有成就感的行为，所以说他们在衡量价值和前景后会果断出击。寻找能够同时满足他们购买能力和核心欲望的投资品。 他们很精明，即使不精明也会装的很精明，因为他们需要被认同，所以我们在价格稍高于类比项目基础上,给他们一个强有力的理由来促成他们的购买，而这个理由一定是用来满足他们的虚荣心。 【价格策略】 鉴于本案高起点的定位，本案的价格定位不应以其他的商铺价格作为最主要的参考依据，而应更多地考虑产品的自身配置及品牌价值，同时因为商铺价格会根据开盘后市场的反应作出相应的调整。 销售策略及节奏的控制 1、休闲中心： 休闲中心部份（除中心主题商业部份），主力店（超市）前期只做招商，以较低的租金价格入市，聚集人气。不做销售，等经营状况稳定再进行分割销售，提升价格。 销售策略：对投资者做反租回报方式销售。其余部份先期可进行商铺分割委托出租销售，不做投资回报承诺。 2、中心主题商业前期只做推广炒作，不进行招商和销售，等超市经营一段时间再进行招商，以提升租金价格。同期进行返租回报方式销售 3、碧峰园裙楼(38栋)商业（家居中心）：前期只做招商，不做销售，。等商业招商基本完成以后再行销售。销售策略： 实行店中店独立商铺分割返租销售，一楼可先售（实行三年包租销售） 。根据具体招商年限做投资回报承诺。 4、二期5000平米裙楼商业（购物中心）：前期中心部份只做招商、临街商铺先行销售，不做投资回报承诺，可委托招租。 具体销售计划附后： 进入 第五篇 正式招商前商业运作计划 序号 工作内容 开始时间 完成时间 责任人 1 市场调研 8/10 8/28 鲁/德 2 业态规划 9/1 德 3 经济测算分析 9/3 德 4 租金及销售价格制定 9/5 德/鲁 5 招商方案 9/10 德 6 招商手册 9/25 德/鲁 7 前期商家接触（招商洽谈会） 8/25 德/鲁 8 招商工作正式开展 9/25 —— 德 几个重要的时间结点 1、方案确定后5天，带主力店商家前去与开发商，开商家座谈会 2、9月份招商资料准备 3、春节前举办“宜宾市家居节” 4、2006年3月份，主力店确定，销售正式开始 5、2006年5月份，主力店进场 6、2006年10月生活广场开业 进入 详细计划 另外附：家居中心招商计划及费用预算 进入 About us Mode services Leading the way Projects case Past years opus DAYBREAK 亚太零售商协会联盟/商联中国/中国连锁经营协会会员 中国商业地产联盟主席荀培路/中国商业地产联盟秘书长王永平 美国雷曼兄弟亚洲投资有限公司高级副总裁刘宇钧 香港房地产资本资产服务有限公司主席高广垣 凯德置地（中国）投资公司总裁王会干 沃尔玛(中国)对外事务总监徐俊 家乐福南方事业部经理罗刚 百安居中国区总裁卫哲 欧佩德（中国）区拓展总监周红斌 时代华纳（Time Warner）影院中国区总监印刚 华纳威秀影城李忠 香港铜锣湾广场连锁事业集团有限公司总裁陈智 和记环球电讯有限公司高级经理刘耀生 百盛集团开发总经理高国良 新一佳全国拓展总监姜楠 About services 追求卓越 专业领先 荣获2004年度最佳商业地产营销代理机构 About us Mode services Leading the way Projects case Past years opus DAYBREAK 商业全程顾问服务 - 宏观经济政策研究与商业发展趋势调研 - 区域商业形态及消费需求调研分析 - 项目总体建设方向建议 - 项目商业业