2010洛阳五女冢旧改项目整体定位报告(终)158p.pptVIP

谨呈:洛阳天城房地产有限公司 必须明确的几个前提—— 基本概况： 发展商：深圳中信红树湾房地产有限公司 建筑设计：澳大利亚柏涛（墨尔本） 地址：深圳市南山区沙河东路与白石二路交汇 总占地面积：162653.1 ㎡ 绿化率：65% 容积率： 3.18 建筑覆盖率：19.3% 计容建筑面积：52万 ㎡ 总建筑面积：65万㎡ 会所建筑面积： 6000 ㎡ 中央广场：3000 ㎡ （横跨市政路，连接南北小区） 项目分五期开发 为借外景而创新的建筑布局——41度角，居室100％朝南， 90％以上户型享有GOLF景观、88％以上户型享有内园林景观。 设计TH产品，提升楼盘档次。 组团间关联设计，通过空中连廊形成拥有大花园的大社区。 临时售楼中心又称“大玻璃盒子”，总占地6000㎡，建筑30X30米方形, 耗资约2000万 采用与建筑协调的现代风格，通透玻璃面，黑白灰红的主色调，设计理念以圆为主，方中有圆的三维空间，内外景融合，内外池水相应衬的无边界的空间体。局部设计以小见大，营造简洁明快的气氛，打造深圳独一无二的简洁、大气、开放的现代铝合金玻璃的售楼处 7.5米高门旋转推拉门，与建筑体完美咬合 中厅后花园，一个独立洽谈空间，四面通透玻璃自然采光 中心红色的圆环灯，隐喻内容：中国的大红灯笼,中国风俗当头红 新颖Ｃ型电脑架位，充足的通风和自然采光,又有相对的私秘性 西面竹子、水池等设计，处处融入岭南园林的元素 基本概况： 发展商：鸿荣源房地产开发有限公司 景观设计单位:加拿大奥雅园境事务所 建筑设计单位:深圳市协建设计 地址：宝安中心区 总占地面积：12万㎡ 绿化率: 30% 容积率：3.0 总建筑面积：40万㎡ 商业面积： 2万㎡ 项目分2期开发 城市大盘成功的关键因素总结（KPI） KPI在本项目中的运用 本次报告思路 区域内规模大盘，气势雄厚 西工区核心区，客户区域认知度较高。 丰富的自然、文化资源，厚重的历史积淀感。 路网四通八达，便捷快速，周边设有多条公交线路，通外市区各个方向。 王城大道：城市一级主干道，北起机场路高速公路连接线，向南跨越310国道、陇海铁路、纱厂西路等； 纱厂西路：城市干道之一，连接纱厂东路和芳华路，往涧西区、老城区、瀍河区非常便捷。 金谷园路：连接王城大道，通往市区各个方向非常方便。 建福路：建设中，南起纱厂西路，北接金谷园路，前往机场、火车站、汽车站等非常便捷。 五女冢公交站：多条公交线路像6、14、22、23、27、66等线路公交车通行，前往各区非常便捷。 恒大绿洲—3.5公里、纯水岸、千亩大湖城邦 房地产投资持续增长，占固定资产投资的比重逐年增加。 2009年，洛阳全年全社会固定资产投资完成1447.3亿元，比上年增长31.5％，全年房地产开发完成投资137.9亿元，比上年增长25％。 房地产投资占固定资产投资的比例年均保持在10%左右，07年占比达到峰值，13.1%。 房地产市场供销两旺，竣工面积逐年增长，需求在2007年爆发增长，08、09年政策调控，出现波动，整体呈上升趋势。 随着品牌开发商进驻洛阳，区域内开发进入拼实力、较品牌、比物业的竞争阶段，洛阳房地产逐渐成熟。 中高端住宅认知区域——在西工、涧西河景、洛南新区等核心地段和景观环境较好的区域形成聚集。 1. 西工区 洛河景观和传统的富人区认知，以及周边便利的生活配套，共同提升了区域价值，成为区域内的首选居住地。 城市向南拓展的第一站，宜居的环境，新区未来的发展利好，形成辐射洛阳全市的吸引力。 东方今典—依靠最优的洛阳景观资源，宜居的环境致胜 市政府所在区域，未来的城市核心，未来的发展利好吸引了全市中高端客户置业，未来区域竞争激烈 泉舜财富中心—超级综合体大盘，区位、规划利好 已形成以王府井为核心的市级商圈，丹尼斯、万达、百货大楼、上海市场、八角楼等区域级商圈。 王府井——辐射全市范围，定位最高、人气最旺、功能最全的商圈 依托周边的成熟配套和商务氛围，商务市场具有较强聚集性，已形成老城商务区和新区政务区两个商务聚集区 老城区商务区主要分布在中州路、南昌路和九都路沿线 从租金水平看，写字楼发展尚处在起步阶段 第三产业中流通服务业所占比重较大，对写字楼的需求比较少，市场上写字楼的租金偏低，为18-35元/平米/月 从写字楼的产业结构与相对发展水平分析，写字楼的发展水平比较低。 从需求看，老城区小面积需求较多，租户以草创期或成长期企业为主；新区形象较好，租金水平高，需求以大企业为主 洛阳企业还处于创业、成长或发展期，办公面积多为30-40平米，大的100平米左右 一些知名企业在洛阳的分支机构属于办事处性质，面积需求小（如摩托罗拉郑州分公司驻洛办事处在凯悦大厦租赁不到200平米）。 第三产业比重低，且以流通服务业为主，未来产业结构仍不会