2011年郑州保利百合项目社区底商定位138P.pptxVIP

郑州保利百合项目社区底商定位;郑 东 新 区;白鸽集团;;项目区域性质与功能特点;地块四至—— 地块以北规划有牛庄路，以南规划有煤机路，以西规划有天山路。 目前，地块周边的道路体系没有形成，规划的道路等级较低，出入的便利性欠佳。 地块没有紧邻的主干道，昭示性较差，商业价值较低。;场所研究——地块周边没有紧邻主干道，昭示性较差，大型商业价值相对低。;项目基地分析;区域板块划分;本次定位报告提纲;一、土地现状与未来发展;秦秦岭路岭秦岭路路秦岭路;;基本经济技术指标：;15;区域与城市的关系和发展判断;;根据规划，郑州市城市空间发展战略为“以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部”。目前郑东新区CBD发展已经接近成熟，未来东区将转向高铁商圈附近，大量的商务商业将入市。西区新行政文化中心的规划和建设都将促进西区的快速更新发展，而北区由于是黄河湿地保护区，发展受到限制。;从CBD到CCR，郑西新城发展空间无限 　 郑西新城的提出吹响了郑州新一轮大发展的号角，使郑州都市区成为中原经济区版图上的投资热土。 　　在“商务向东”引领郑州城市发展多年之后，郑州西区迎来了产业的大发展、城市格局的大变革。再加上战略的调整，政策对西区的倾斜，给郑西新城的大发展提供了充足的动力。 优美的自然环境、宜居生态城内117平方公里的可开发建设土地，郑西新城呼之欲出，宜业宜居宜游的产业发展定位，郑西新城的后发优势被发掘，郑西新城的资源禀赋被唤醒。;SWOT分析;土地界定;二、市场外部环境;区域政策环境;年度大事件;限购政策对于市场影响;市场外部环境总结;三、城市市场分析;2011年上半年郑州市商品房住宅市场的供应量和成交量都有所下降，特别是成交量仅有213.9万平米，从中可以看出限购对于郑州市场的影响较大。;中心 板块;数据来源：郑州市房管局;数据来源：郑州市房管局; 2011年1-6月份商品住宅成交均价呈现“V”字型走势，一季度，在大量保障性住宅成交的影响下，价格明显下滑；但二季度市场开始恢复正常水平，逐步回升；整体来看，6月份较1月份价格上涨2.3%，在限购令的影响下，价格上涨???幅度明显放缓。 ;数据来源：郑州市房管局;2011年上半年郑州市商品住宅销售量以80-90平米舒适型两房和130平米以上的豪华型三房为主。从产品溢价能力看，90平米以下紧凑型三房、90-110平米的简约型三房和110-120平米舒适型的三房相对较强。;案例分析一 锦艺国际华都;项目概况;项目分析;规划解读;建筑风格;均好性佳：充分考虑视觉景观的引导和遮挡，让户型与景观更巧妙的融合。每一户型均以最佳景观的视角而进行设计;户型配比;　;项目;住宅户型平面图;SW分析;如何展示项目形象、体现项目产品力成为关键。统一规划并由东向西分期开发。;项目借鉴点及不足;案例分析二 康桥溪山御府;溪山御府概况;项目环境分析;建筑风格;户型配比;住宅户型平面图;溪山御府景观设计;附加值;SW分析;项目借鉴点及不足;四、区域市场分析;区域板块划分;区域板块划分;区域板块划分;区域板块划分;中原区2006年至2011年6月份商品住宅供应654.86万平米，成交667.84万平米。中原区整体市场供需基本平衡。;市场现货;市场现货;市场趋势;市场趋势;2011年上半年中原区商品住宅的热销产品为80-90平米两房和舒适型的（130以上）三房。溢价空间相对较大的房型有80平米以下的紧凑型两房、90-100平米的简约型三房。;五、客户分析;70;71;72;73;74;75;76;77;78;79;80;本次客户需求调研所采访的客户都是满足在郑州市购房条件的有效客户.我们所采集的有效客户包含: 1.具备郑州市户口的客户; 2.非郑州市户口客户,但可以提供郑州市一年纳税证明或者保险的客户; 本次调研共采访客户2000组左右，共采集有效问卷543份； 调研地点：郑州市中原区主要商业网点及主要道路； 调研时间：2011-7;;;;;户型占比;目标客户以区域地缘客户为主，职业多数是区域内的企业和事业单位员工。 伴随郑州市中心区域房价高企以及地铁即将开通，其他区域的客户开始选择在本区域置业。 通过对客户细分市场的分析及区域客户访谈，我们了解到市场的主力需求是两房和三房，两房需求的主力面积段在70-90，三房的主力面积段在90-100平米和110-120平米。;;89;S-O：发挥优势，抢占机会;91;92;项目整体定位;从项目属性和客户需求入手，结合目标市场环境，决定项目定位;西区现有项目上半年成交客户结构;结合区域客户情况以及目前市场环境，本项目的客户定位——以区域客户为主，同时拓展其他区域的客户资源，地市客户只作为项目客户的补充。;核心客户;重要客户;偶得客户;七、产品定位;满足市场主流需求，瞄准