2011武汉金澜湾产品建议及项目定位报告61P.pptVIP

* 项目规划亮点二：风情商业街 开放、自由、繁华 主题餐厅 精品零售 品牌折扣 中型卖场 游戏电玩 …… 项目规划亮点三：打造下沉式商业广场，实现多首层效果 商业入口打造下沉式广场 1、下沉式广场能使消费者产生好奇心，激发其进入项目的欲望； 2、下沉式广场是立体化的商业展示区，有利于各个铺位商业价值的最大化，避免出现商业死角； 3、下沉式广场加上地上廊梯可以实现双首层甚至多首层的效果，最大化非地面层商业的价值。 项目规划亮点四：打造下沉式庭院，实现多维度，立体效果 1、下沉式庭院，引景入室，创新复式，解放出地下层的灵感。 2、楼下的房间可按个人爱好随意设置成会客厅、书房、工作间、家庭视听室、休闲娱乐室、主人收藏室、酒窖等等。经济舒适，引领现代居家风尚。 3.1.5 高层产品建议 案例借鉴 武汉东湖高新典型项目——万科魅力之城（2007-2010）：迎合区域居住需求，客户构成首置独大 产品形态：多层、小高层、高层 主力户型：一期为40-50㎡一房、60-80㎡二房和80-130㎡三房 二期为40-60㎡一房、50-70㎡二房和80-90㎡三房 客户： 一期客户以区域内首置客户为主，主要是区域内产业人口和企业上班族，另有部分改善客户，是区域内较高端客群 二期客户完全是首置客户（投资客除外），也是以区域内产业人口和上班族为主 首置+改善 首置 武汉东湖高新典型项目——光谷世界城（2007年起）：项目居光谷最核心，投资型和改善型客户是主力 产品形态：小高层、高层 主力户型：一期为55㎡一房（公寓） 二期为80-90㎡二房、110-140㎡三房 三期为90-100㎡二房和120-140㎡三房 客户： 一期客户以投资客为主 二期客户以中高端首置和改善为主，客户主要来自于区域内收入较高的人群（高校教师、企业中高层、公务员等） 三期主要是改善客户，首改和多改基本各占一半 投资客 改善+首置 改善 东湖高新典型项目——当代国际花园（2005起）：客户存在明显的从改善到首置的变化趋势 产品形态：别墅、多层、小高层 主力户型：一期为80-100㎡二房和110-140㎡三房、四房 二期为110-130㎡三房、 120-150㎡四房 三期为70-100㎡二房和100-140㎡三房 四期为50-80㎡一房 五期为50-70㎡一房和80-100㎡二房 客户： 一期客户以区域内高校老师为主，需求主要是首改和再改，也有少量首置 二期客户完全是首改和多改需求，周边教师、公务员和企业中高层较多 三期客户首置客户明显增加 四期、五期客户几乎是首置独大 改善 改善+首置 首置 经验总结 武汉房地产市场发展水平超前于郑州2-3年，超前平顶山5年左右，随着国家在最近1年左右时间继续维持严厉的调控政策不变的形势下，中国房地产市场将逐步步入理性发展期，投机性置业将逐渐淡出市场，从多改到首改，再到首置的转变过程，所以中小户型将是未来平顶山市倍受市场青睐的产品形态。 3.2.1 普通公寓产品定位 项目 自身 itself 客户 consumer 竞争者 Competitor 态 势 trend 战略 定位 CCTI定位模型: 分析定位因子主要目的在于选择最恰当的产品组合和最能带来高利润的细分客户群以及指导项目定位战略极其策略。 T:态势(TREND) C:客户(CONSUMER) C:竞争者(COMPETION) I:项目自身(ITSELF) 可自住，也可出租，本区域内技术型企业较多，租赁市场看好，面积可控制在30-60㎡。 在目前市场形势下，客户对总价敏感度高，小户型客户面广。打造精品小户型公寓不仅可以吸引更多客户购买，还可以提升产品价值，为项目带来更多的人气。 目前该片区公寓型产品基本缺失。 本基地规模小，低密度产品不利于取得利润最大化，高层+普通公寓即可取得利润最大化，又能降低准入门槛。另一方面，怎样消除本案产品线的呆板性，公寓产品的出现，可较好的消除此弊端。 既有居家的温馨，又有星级酒店享受的尊宠精装大堂，方便城市白领精英和婚嫁男女，是家，也是享受的地方，因此是“享受家”。也可出租，获取可观的利润回报，建议精装修，提升产品性价比。 精致的居所，专为都市青年领袖打造 3.2.2 公寓定位 所倡导的生活方式 商业 LOFT 精装小户型 核心客户: 城市白领精英，通过个人奋斗，获得理想居所（50%以上） 游离客户：区域外人士、创业型客户 次要客户：周边生意人、个体户 3.2.3 公寓定位 三、项目定位 目标客户 精装修、高尚精致 低总价 完善的生活配套 1房1厅的主力户型 可折可合的空间 宜商宜住宜投资的功能 经济性、实用性、高附加值、高性价比 3.2.4 公寓定位 三、项目定位 产品定位 3