2011西安星舍国际公寓营销策略及销售进程规划45p.pptVIP

项目分析 城北文景路9号（文景路与凤城一路十字向北50米） ，房地产版块隶属于经济开发区。 项目地块西临文景路，距新市政府约1500米 项目注重外立面格调的营造，在区域形成强烈的边界感 项目商业形象定位 一个能为精英人士带来顶级体验的场所； 一个真正能让文景路时尚起来的符号； 一个让商务人士社会名流交往聚会的圈子； 一个能让精英人士沉淀气质的场所； 一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。 项目形象定位—项目体验价值的营造 形象定位关键词 顶级体验场所 项目业态定位 功能 购物 餐饮 休闲、娱乐 艺术沙龙 展览、展示 小型俱乐部等 如何实现快速销售同时产生溢价 案场包装策略—道路指引系统 在项目地四至道路上，设立道路指引系统，指引来访客户 指引来访车辆 反光字体，突出白天及夜晚不同的效果 创意导示系统： 利用创意元素，吸引 过路客户目光，让人 产生过目不忘的效果。 异型设计，吸引注意 文 景 路 凤城一路 本案 售楼部门头包装，醒目、大气 通过售楼部门头包装及广场核心水系景观，展现项目大气、品质、高档次； 通过休息处，传达项目细致，雅致品质形象及多功能表现； 通过广场旗帜，营造现场节日感，加深来访客户对项目的记忆点； 案场包装策略—外围环境包装 以临路区域为包装区域，突出项目地块边界，展现项目形象品质，指引来访客户寻找 围墙包装、以未来实际围墙为蓝本，打造围墙样板的形象 现场全情展示 跳出片区，高举高打 ——在强调产品的特色和价值的形象；牵动市场向我“看”，靠自身引力令消费者自动吸附，占据竞争的主导，将市场占有率扩到最大。 ——通过现场的完美展示，传达项目的高档形象 产品优化升级 ——打造智能化社区，提供星级物管服务，全面提升产品品质 销售进程规划 11年10月 12年2月 12年4月 12年10月 12年6月 低层房源清盘期 高层房源蓄客期 持续销售期 强销期 阶段划分 推盘节奏 营销节点 营销目标 挖掘旧客户资源，清理低层余货 工程进度 蓄客期 价格拉升 第二次蓄客 房源新推 第二次解筹 房源加推 尾盘销售 二次开盘售期 13年1月 13年5月 清盘售期 高层房源开盘 清理16层以下余货 蓄客期 加推17-18楼层 加推19、20层销售 推出21、22层销售 剩余房源集中销售 毛坯7150元/㎡精装7500元/㎡ 价格7500元/㎡ 价格7700元/㎡ 毛坯7700元/㎡精装8500元/㎡ 毛坯7800元/㎡精装8500元/㎡ 毛坯7800元/㎡价格10000元/㎡ 已封顶及室内隔断 外立面装饰 公寓外立面完工 群楼外立面装饰完工 完工交付使用 毛坯房交付使用 销售周期：12年2月至9月 推售楼层：17、18、19层 交房标准：毛坯 销售均价：7670元/㎡ 销售周期：12年8月至13年5月 推售楼层：20、21、22层 交房标准：精装 销售均价：9180元/㎡ 31,970,400 9,180 3,483 小计 3,150,400 8,800 358 12,250,000 10,000 1,225 （22层） 13年2月至5月 12,320,000 8,800 1,400 12年8月至13年1月 4,250,000 8,500 500 2012年7月 精装 23,842,400 7,670 3,108 小计 8,642,400 7,800 1,108 12年7月至9月 7,700,000 7,700 1,000 12年5月至6月 7,500,000 7,500 1,000 12年2月至4月 毛坯 销售金额 销售单价 销售面积 销售周期 交房标准 项目销售进程划分 星舍国际公寓营销策略及销售进程规划 营销策划部 2011年10月18日 策划思考 了解市场状况为项目综合定位提供依据和方向； 结合市场和定位，为项目塑造独特价值体系； 实现营销目标，制定整体营销战略； 落实营销工作，系统部署营销工作。 颠覆式营销创新，落实它！实现它！ 目标分解 9529㎡可售面积 销售周期19个月（11.10-13.5） 16层以上精装均价9180元，毛坯7670元 16层以下房源2012年2月前清盘 2013年5月前，实现销售率100% 约7746万的回款 把控时机，创造价值制高点 如何实现：1、保持销量与确保回款；2、提高售价与保证销售速度。 基础研究 PART1:市场环境 PART3:SWOT分析 PART2:项目基本状况 PART4:项目定位 PART5:项目总体营销策略 PART6:销售进程规划 行动方案 PART7:营销执行 目 录 2011年市场认知回顾 限购类型：新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。 限购套数：本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。