2011调控政策对沈阳、大连、盘锦、包头市场影响评估及相关战略投资发展建议106p.pptVIP

因此，我们可以发现：在中国房地产市场形成的过程中，货币政策严重催化了房地产规模的扩大。低廉的利率和宽松的首付条件在满足大量刚性需求的同时，也导致了房地产市场投机现象的产生。 可以说，中国的房地产业是由两个性质不同的市场构成：第一个是刚性需求为主导的消费性市场；第二个是以投机性需求为主导的投资性市场。消费性市场受供求关系制约，投机性市场受米勒定律支配完全受制于金融环境。 投资性市场中，房地产已经演变成为了一种金融衍生品种，与股票一样成为了一种投资工具。 区位条件 土地面积 容积率 建筑面积 华发新城 位于昆都仑区阿尔丁大街西侧 16.8万㎡ 2.97 50万㎡ 区位评价 位于城市中心区的边缘，地理位置较优越； 位于昆都仑区，是包头消费力最强，房地产市场最集中，发展规模最大的区域。 规模评价 规模中等，但与保利、恒大等开发商的项目规模比，有一定差距。（保利约180万m2，恒大约250万m2） 我们在包头的项目特点： 中心区位，规模中等，尚未形成战略态势 建议：依托品牌效应，加速拓展项目，形成战略格局 昆都仑区中心 青山区中心 东河区中心 华发新城 储备大盘用地 城市中心或者用地城市近郊用地 鉴于包头市场的特征以及华发在包头发展的基础，建议近期在包头采取积极扩张的策略，为抢占未来的市场份额奠定基础。 要点1：将华发新城作为包头华发品牌的重要承载项目，在前期的基础上深化、提升华发品牌。 要点2：近期积极拓展城市中心或城市近郊用地，形成更大的市场规模。 投资 建议 6 对各城市战略投资发展的总体建议 一、四城市均处在国家政策导向区域，有长足发展空间 进入国家区域战略区域的城市，在未来10-15年时间的发展将会获得国家政策和资金的大力支持，把握这个国家导向，对公司异地发展战略是非常关键的。 沈阳 大连 盘锦 东北老工业基地为16大以来的国家战略之一 辽宁沿海经济带为09年后国家设定的区域发展战略之一 包头 鄂尔多斯 呼和浩特 呼包鄂经济圈，未来极可能上升为国家战略 二、各城市房地产市场条件存在差异 城市 市场划分 市场起步时间 市场规模 市场价格 竞争状况 客户类型 市场发展方向 沈阳 二线 2003年后 二线城市较大规模 适中 大量开发商已进入，竞争水平高 本地客户；首置和改善型需求为主 向南发展 大连 二线 2003年后 二线城市中等规模 较高 大量开发商正在进入，竞争在升级 本地客户为主，并有一定比例是外来投资客户 向北发展 盘锦 三线 2007年后 三城市中等规模 适中 大量开发商正在进入，竞争在升级 本地客户和改善型需求为主 向南发展 包头 三线 2006年后 三线城市较大规模 适中 本地开发商为主，外来开发商加速进入 本地客户和改善型需求为主 向南和向中部发展 （一）沈阳、包头市场容量大，价格合理，市场风险较小； （二）大连市场容量相对小，价格高，开发商进入快，市场稳定性小于沈阳和包头； （三）盘锦有较强的消费力支撑，但市场规模有一定局限。 三、各城市受政策影响均不大，均存在受益于市场外溢效应的可能 城市 本地政策 市场对以往政策反应 未来影响判断 沈阳 力度一般 较小 二环内外受政策影响的程度将发生分异； 浑南市场对市中心市场将产生一定替代作用； 大连 力度一般 有一定影响 大连由于主城区限购，整个市场将受一定影响； 但旅顺等外围区域由于不限购，影响程度较小； 盘锦 无 基本无影响 市场无限购令，政策影响主要来源于金融政策，由于不限购，高端客户影响小； 将受“溢出效应”影响，市场有一定过量风险； 旅游和商业受影响小，发展潜力大； 包头 无 基本无影响 包头属三线市场，政策影响主要在金融政策上，但预计影响程度较小； 包头将受“溢出效应”影响，目前过量风险较小； 建议将异地城市进入分为三个战略阶段 一、品牌树立期 用地优选城市成熟区域或者重点发展方向的区域地块； 项目开发目标是树立市场标杆和企业品牌； 期间进行土地储备，为下阶段打基础； 资金主要由股份公司支持。 二、快速发展期 多个项目在同一城市开发，形成规模效应； 项目开发目标是实现区域市场可观的市场占有率； 基本实现城市资金的平衡。 三、多元发展期 项目遍布城市区域乃至周边其他城市； 项目开发目标是获得更大的溢价效益； 能为其他城市发展提供资金支持。 注明： 1.盘锦项目是一个偶得项目，其发展战略应遵循自身市场特征制定。 包头 沈阳、大连 对各城市的投资节奏应区别对待 所处阶段 投资建议 包头 品牌树立期已基本结束，有条件进入快速发展期 加快拓展新项目土地； 沈阳 尚在品牌树立期的准备阶段，暂时进入快速发展条件不具备； 建议力争完成苏家屯的土地战略储备；推进会展项目和陆军医院项目同期开发； 大连 尚在品牌树立初期，暂时进入快速发展条件不具备； 保持华发新城