2011重庆合川金九南桥头地块项目定位的初步思考34p.docVIP

金九南桥头地块 项目定位的初步思考 重庆金九房地产开发有限公司.营销部 二○一一年二月十九日 目 录 第一章 合川房地产宏观环境分析 1 一、合川社会环境分析 1 1、合川自然地理 1 2、合川交通分析 1 3、合川资源分析 3 二、合川经济发展分析 4 1、合川国民生产总值（GDP） 4 2、社会消费水平 5 3、全区社会固定资产投资 5 4、城市化进程 6 5、合川工业园发展状况 6 6、合川“十二五”国民经济与社会发展规划 7 三、合川城市地位和发展定位 8 1、合川城市地位 8 2、合川主城布局 8 3、合川城市发展规模 9 4、合川发展定位 9 四、楼市宏观政策分析 10 1、近期房地产市场调控主要策略 10 2、房地产政策分析及走势展望 11 五、小结 12 1、合川房地产市场面临的机会 12 2、合川房地产市场面临的威胁 13 第二章 合川房地产概况 14 一、合川房地产发展 14 1、合川房地产市场投资与运营分析 14 2、合川近年商品房销售情况分析 14 二、合川房地产开发情况 16 1、北城区楼盘 16 2、南城区楼盘 17 3、合川南北城房地产特点 19 三、小结 20 1、合川区域房地产市场“4P”分析 20 2、合川区域市场需求特征分析 21 第三章 项目概况 22 一、开发商简介 22 一、项目位置 23 二、项目周边环境 23 三、小结 24 1、项目优势分析 24 2、项目劣势分析 25 第四章 项目定位思考 25 一、SWOT分析 25 1、SWOT矩阵 25 2、SWOT总结 26 二、整体项目定位 26 1、项目综合定位的初步思路 27 2、客户定位 27 3、产品定位 28 4、价格定位 30 5、商业定位 31 6、配套定位 31第一章 合川房地产宏观环境分析 一、合川社会环境分析 1、合川自然地理 合川—渝西北一颗璀璨的明珠，位于重庆西北部，东邻渝北区、岳池县，南靠北碚区、璧山县，西连铜梁县、潼南县，北接武胜县、蓬溪县，距重庆主城区58公里，是重庆市规划建设的区域性中心城市和“一小时经济圈”的重要板块，因嘉陵江、涪江、渠江在城区交汇而得名，有“三江明珠”之美誉。 合川是以低山丘陵和台地为主的丘陵地区，海拔高程在210—380米，属于亚热带季风湿润气候区，气候温和，雨量充沛，年平均气温17.8℃。全区幅员面积2356.21平方公里，辖23个镇、7个街道办事处，2009年全区总人口为154万人，城市人口39.2万，城镇化率52.6%。 主城区建成面积35.9平方公里，城区道路总面积267.7万平方米，城区绿化面积868.4万平方米,城市绿地率达33.4%，城市绿化覆盖率达39.5%，城市人均公共绿地面积9.79平方米。 2、合川交通分析 （1）铁路 合川有襄渝铁路、遂渝快速铁路和兰渝铁路（在建）穿境而过，这对合川整体经济发展、劳务输出、人员就业形成巨大的拉动作用。 遂渝快速铁路—中国西部最高等级铁路，设计时速200公里/小时，在合川主城区设有客货运站。该铁路按公交化方式运行，到重庆主城仅需15分钟，到四川成都仅需2.5小时，彻底改变交通对合川的制约。 襄渝铁路—途经我区三汇、清平、土场三镇，并设有站场，襄渝铁路复线合川段已建成通车。 兰渝铁路—中国西部的交通大动脉，中国通向欧洲最便捷的物资大通道，设计时速200公里/小时。2008年动工修建，建设工期四年，在合川与遂渝快速铁路并轨。据初步测算，到2020年，仅合川主城区境内每年需要兰渝铁路运输的粮食、食品、煤炭、水泥等货物将超过1000万吨，客运达126万人次，如此大规模的劳力输出和物资进出，必然给兰渝铁路运输带来巨大效益，也将给合川带来前所未有的发展机遇。 （2）公路 合川公路形成以高速公路为主导，“六纵六横、一环八射”公路为骨架的交通网络，十分便捷。 渝武高速公路—向南至重庆主城区约57公里，仅需30多分钟，进入重庆市高速公路网；向北至四川南充，进入四川省高速公路网，到成都仅需2.5小时。 遂渝高速公路—距合川主城区约27公里，经重庆三环高速公路铜（梁）合（川）段进入四川省高速公路网。 212国道—重庆至兰州国道，贯穿境内南北。 （3）水路 合川的水路建设紧锣密鼓，嘉陵江草街航电枢纽、涪江富金坝航电枢纽、千斤滩码头、东津沱环保码头等水上交通建设项目正逐步由蓝图变为现实。这些项目的建设，将实现合川三江300公里的航道渠化，1000吨级船队经合川可直达四川省广元市，实现江海直达运输。草街航电枢纽蓄水后，嘉陵江达到三级航道标准，常年可通行1000吨级船舶，中洪水期2000-3000吨级货船可到重庆寸滩保税港、重庆朝天门码头直至武汉、南京、上海。 （4）航空 合川至重庆江北国际机场经重庆二环高速公路约60公里，车程约40分钟。 熟语：“