太仓板桥财富广场市场营销推广提案.docVIP

太仓板桥财富广场市场营销推广提案 目 录 第一篇 市场分析篇 一、区域房地产市场状况 3 （一）板桥镇概况 3 （二）房产市场概况 3 二、项目概况 7 （一）地块位置 7 （二）四至分析 8 （三）地块资料 8 三、项目分析 9 （一）SWOT分析 9 （二）言论信息分析 9 四、产品定位 10 （一）市场定位 10 （二）产品建议 10 （三）价格定位 - 15 - （四）客源定位 - 16 - 第二篇 销售策略篇 一、销售分析 - 17 - 二、入市时间分析 - 18 - 三、三种销售方案计划 - 18 - 四、价格策略 - 21 - 五、项目工作总体进度表 23 六、一期开盘前工作计划安排 25 第三篇 企划推广篇 一、项目主题定位 28 （一）商业项目主题定位的重要性 28 （二）乡镇商业房产项目主题定位 28 （三）项目主题定位 30 二、项目形象定位 31 （一）形象中心——案名 31 （二）广告总精神 32 （三）一站式情景商贸城在全案运作中的体现 32 三、项目推广节奏 35 四、项目整体推广策略 40 （一）整体推广策略 40 （二）区域市场推广策略 40 （三）外围市场推广策略 40 五、项目重要推广战术 41 （一）商业主题体验营销战术 41 (二)包装战术与活动战术 42 （三）媒体战术 44 六、媒体推广计划（蓄水期~一期开盘） 47 七、广告总预算 - 50 - 八、LOGO及SHOW - 51 - 第一篇 市场分析篇 一、区域房地产市场状况 （一）板桥镇概况 板桥处于太仓经济开发区的东北，交通优势明显，两条市域主干路：常胜路、外环路。常胜路位于中心区的西侧，北连历史文化名镇沙溪镇，南通外环路，是太仓南北重要的联系通道，外环路位于中心区南侧，东连太仓港，西连昆山，是城市对外的交通性干道。另有规划中的轨道站点位于中心区西南角。 （2）个案信息 个案一：海华景苑 项目概况：海华景苑项目南临南京路、西靠发达路、北接金桥路、东侧与建设中的住宅小区相邻，占地5.2万平方米，由43幢双拼别墅、32幢独立别墅共同组成一个纯别墅小区，在金桥路还有沿街布置商业用房和会所，总建筑面积约4万平方米。 个案二：尼盛花园 项目概况：尼盛花园位于板桥镇香花桥村花南组，在海华景苑项目的南面，占地7.1万方，总建筑面积5.2万方，纯别墅社区，项目总共100多套，在项目销售的时候，没有过多的对外宣传，都是内部员工购买。 销售情况：项目总共104多套别墅，叠加均价4500元/㎡，联排均价6500元/㎡，独栋均价7200元/㎡。从太房热线的情况来看，目前还剩56套别墅未售，以独栋别墅居多，去化率只有46%；而从现场门卫处贴出的出售表看，可售别墅共20套，去化率达到了80%。项目还有2幢商业，共5层69套，其中1-2层17套对外销售，3-5层52套开发商保留暂不销售，从销售情况来看，17套商铺已售9套。 项目图片： 个案三：星光码头 项目概况：位于太仓市经济开发区苏州路与兴业路交汇口，而苏州路做为沿江高速太仓主入口，地理位置十分优越。项目定位于经济开发区二期、三期工业园区区域内首个大型综合型商业广场，为区域内人力资源提供全方位的商业服务，必将提升区域地块价值，吸引大量外企外藉人员、白领、蓝领客流，引领时尚消费潮流。项目总建筑面积46955平方，地面建筑约43000平方，共七幢建筑环绕，以一通三透天店铺为主，辅以纯底楼、一通二店铺加上普通公寓、精装修公寓组成。风格独特、设计合理、采光充足。一期主力商铺面积135-160平方，普通公寓88-89平方。 销售方式：①1~3楼统卖，2楼有外走廊，便于后期灵活经营； ②包租3年，年回报8%，回报金额直接从房价中扣除。 销售价格：原价：5600~6000元/㎡，扣除回报所返金额，实际成交价格为：4600~5000元/㎡ 销售状况：从一期商业的销售情况来看，①号楼为底楼商业,2~6楼为公寓,目前底商已由老街商家拆迁于此,同时④号楼整体也由老街拆迁于此, ③号楼外街已基本销售完毕,剩余内街和②号楼尚未销售。住宅类房源共50套，已基本销售完毕。二期项目概况还未有信息。 项目图片： 二、项目概况 （一）地块位置 （二）四至分析 东面：厂区及新区第二小学 西面：凤莲拆迁小区 南面：老镇区（原镇政府所在地） 北面：美固龙金属制品厂 （三）地块资料 楼层 组合方式和套数 一楼 单层销售 41套 1~2F销售 24套 二楼 单层销售 39套 1~2F销售 24套 三楼 单层销售 88套 合计 216套 三、项目分析 （一）SWOT分析 ◇优势及机会点： ↘位于板桥镇中心，同时随着沿将高速苏