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安顺市东方商城营销策略方案 深圳隆塬公司安顺项目组 二〇一〇年二月一日 提纲 一、安顺商业市场分析判断 二、东方商城营销思路 三、东方商城商业定位 四、东方商城营销推广策略 五、招商策略 六、销售策略 第一部分：市场分析判断 一、市场分析判断 从商业发展的历史角度去看，城市商业发展经过如下几个阶段： 从安顺商业的发展状况来看，安顺商业的发展较之发达地区是较为滞后的，仍然处于第二、三阶段的交替时期，但是比先进的物业形态先行进入安顺市场的是商业的运营理念，这使得安顺的商业兼具有商业发展历程中各个阶段的特征； 总的来说，安顺商业具有以下特点： 街区底商租赁经营为主，经营业态杂乱无章； 区域的消费力悬殊较大，导致品牌结构不均； 商业竞争态势较弱，容易形成一支独大； 安顺商业正在潜移默化的重新洗牌，处在升级换代的历史时期 二、安顺商业物业的两种类型： 大型集中商业：时代广场、等； 临街商铺：如顾府、、商铺等；大型商业物业比较表 规模(M2) 商业主力店(主题商业) 租售价 返租情况 销售率 时代广场 8000 德克士 一楼83元/M2 二楼55元/M2 均价60元/M2 目前正在装修 王府大商城 30100 北京华联、休闲购物广场、3C数码城、高档百货商场 16280元/M2 全都是返祖方式，投资商和开发商签订是五年合同，前三年安销售的八个点，第四年是8.5个点，第五年是9个点。销售 （目前放出的统一价格16280，，已售出242家，）首付50%，一次性付款打9.8折。 小商品批发市场 16000 批发零售针头麻线、文化用品、日用品、玩具、鞋帽、服装、床上用品、布匹发展到塑料制品、五金、家用电器、家庭装饰等 只租不卖 95%开业率 兴源商城 1500 男女时装，女装占80%，男装占20% 租80元/M2 私人成包，统一管理，独立商铺经营，只租赁 100%开业率 涌金服装城 2600 男女时装，女装占80%，男装占20% 租65元/M2 私人成包，统一管理，独立商铺经营，只租赁 100%开业率 恒远意通百货 500 二楼服装、床品、 一楼珠宝、饰品、文具、体育用品、玩具。 租100元/ M2 恒远意通百货运营商运营 100%入驻率 金克莱 4000 外围商铺童装、精品、时装，百货区、中低档鞋服、家电、日用品 45元/M2 金克莱百货运营商运营 外围10% 百货区100% 模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法； 名称 规模 性质 售价 180家 街铺 35000元/平方米 图书路 100家 街铺 30000元/平方米 中华南路 160家 街铺 28000元/平方米 中华北路 180家 街铺 12000元/平方米 南马大道 宋官巷 塔山东路 体育路 市府路 中华东路 南水路 160家 30家 200家 140家 200家 200家 150家 街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 11000元/平方米 20000元/平方米 17000元/平方米 15000元/平方米 14000元/平方米 12000元/平方米 16000元/平方米 名称 业态 月租金 人流 出租率 品牌服装、美容用品，饰品 120元/M2 非常好 100% 图书路 品牌服装 100元/M2 非常好 100% 中华南路 品牌服装、美容用品，饰品、家电、通讯器材， 150元/ M2 很好 100% 中华北路 零售、小吃、杂牌服装、床上用品 60元/M2 一般 95% 南马大道 宋官巷 塔山东路 体育路 市府路 中华东路 南水路 娱乐、餐饮、茶烟酒、服装、电玩、休闲会所 美容美发、餐饮 服装、床品、酒楼、文体用品、电脑 餐饮、便利店、服装、精品、日化 餐饮、便利店、服装、精品、日化、网吧 餐饮、便利店、服装、精品、日化、网吧 餐饮、便利店、服装、精品、日化、网吧 45元/M2 120元/M2 80元/ M2 45元/ M2 48元/ M2 30元/ M2 80元/ M2 一般 一般 好 好 一般 一般 好 100% 100% 100% 100% 98% 85% 100% 安顺街区物业租金回报率基本在5%-6%之间的中等水平 安顺商铺调查小结 商铺售价及租金以大十字商圈为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；安顺商铺的投资回报率在5％～6％左右，东城区的商铺回报率略低（在4.0％～5%之间）； 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少，购买商铺的客户主要目标是保值和增值； 人流量是影响商业街价值的关键因素： 步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营