珠海中珠上城营销策划思路.ppt

珠海城市经济总量连续两年保持16%增长 政府重大规划对房地产发展的利好 各区域商品住宅市场特征 总结： 宽敞气派的入口 展示面好的接待台 提升品位的吧台设计 水池设计独特而高档 酝酿期 蓄客期 强销期 持销期 尾盘期 样板房提升 根据我们对珠海市场的了解，目前新香洲区样板房展示的项目较少，沿海的较多。制作样板房展示，对项目整体形象的提升有一个极大的作用，对产品的认识也能上升到较高程度。 酝酿期 蓄客期 强销期 持销期 尾盘期 酝酿期 蓄客期 强销期 持销期 尾盘期 酝酿期 蓄客期 强销期 持销期 尾盘期 酝酿期 蓄客期 强销期 持销期 尾盘期 赋予园林艺术气质——国际行为艺术 突出项目艺术气质，成为一个景点，通过艺术的演绎，把 园林的优势放大到极点，并表达着对居住者的深刻理解，例如： 纽约中央公园的《门》等作品，都可以表达对未来生活的深刻理解。 现场邀请行为艺术家做评论和讲解，并用软文等方式进行宣传，达到 最大的宣传效果。 酝酿期 蓄客期 强销期 持销期 尾盘期 城市YING派 他们是这个城市财富的创造者和拥有者。 他们是天生的强者，不断飞跃生命中新的颠峰。 他们自信、高傲，因为他们有足够的资本。 强悍血统，生为征服。 ~目标客户形象定位~ 所谓营销，就是满足项目目标消费群体的意志。 满足城市鹰派的征服欲望，最大化实现他们的自我价值。 这就是我们营销所要推广的核心。 上城品质 【产品核心价值挖掘】 【第三节】 SWOT分析 我们如何看优势 人民西路 三台石路 翠仙路 翠前北路 交通便利 学 十二小学 学 恒隆学校 学 壮华学校 教育配套 SWOT分析 我们如何看优势 交通便利 教育配套 产品优势 简洁、明朗的外立面 双层挑高阳台 超高窗墙比例 稀缺户型区间 SWOT分析 我们如何看优势 交通便利 教育配套 产品优势 开发实力 花苑新村 中珠新村 中珠豪庭 中珠花园 华发国际花园 中珠幸福时光 SWOT分析 我们如何看优势 交通便利 教育配套 产品优势 开发实力 前期导入 SWOT分析 我们如何看劣势 大镜山水库 凤凰山旅游 澳门 板樟山森林公园 5.97公里 无明显自然资源 居住氛围不浓 生活配套不齐全 4公里 6公里 1.8公里 3.6公里 SWOT分析 我们如何看机会 CLD 大盘云集，共同热炒片区价值 沿海房价过高，城市重心西渐 拱北发展弱势，澳商北上 此外，珠海住宅空置率2006年下降6.29％ SWOT分析 我们如何看威胁 鸿馨园 香域中央 云山诗意 水木清华 城市印象 仁恒星园 美林雅筑 ~项目附加值打造~ 产品附加值填充 核心竞争力挖掘 企业品牌先行 品质卓越的社区 打造五星级大堂 时尚、有品位的社区 智能社区，无线上网 动感、超前的社区 园林概念打造 舒适、品质感的社区 CLD概念打造 潜力无限的社区 [目标消费者的需要] [上城能给予的] ~消费者需求解剖~ 价值认同感 珠海精英人士居住的片区 身份的象征 未来的中央居住区 升值潜力 有望成为珠海最具人气的高尚住宅片区 楼盘的综合素质 开发商的实力 生活的品位 高尚感、格调感的生活 珠海精英人士居住的片区未来的中央居住区 有望成为珠海最具人气的高尚住宅片区 开发商的实力高尚感、格调感的生活 [上城能给予的] ~项目核心价值~ 片区价值 产品自身价值 人文氛围的打造 营销手段的升华 上城建设 【项目开发节奏及策略】 【第四节】 ~项目开发节奏~ 营销阶段安排策略 开发节奏 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 酝酿期 蓄客期 强销期 持销期 二次强销期 8月10日开盘 ~项目推广思路~ 顾客如何被吸引？ 四步走方略 上城 前戏 吸引一个城市的眼球 酝酿期 入戏 获得一个阶层的关注 蓄客期 高潮 博得一个群体的爱慕 开盘强销期 持续 创造一个圈子的格调 持销期 营销策略 舆论式营销 体验式营销 节假日促销 领导式营销 事件营销 ~项目营销策略~ ~整体推广主线~ 向 上 的 力 量 ~整体推广主题~ 上城建筑 YING派生活 酝酿期（4月～6月中旬） 酝酿期 蓄客期 强销期 持销期 强销期 向上生活，方能成就高远 向上，是一种理想 目标客户正处于事业的上升阶段。较 之一无所有的“当年”，此时他们对于未 来的走向考虑更多，“向上”的渴望更加 强烈，尤其是目标客户中的公务员群 体，对于“向上”这样的词汇非常敏感。 分主题诠释 酝酿期 蓄客期 强销期 持销期 强销期 主要营销方式 酝酿期 蓄客期