签了购房合同但贷款没办下来购房者是否要承担违约责任.doc

签了购房合同,但贷款没办下来,购房者是否要承担违约责任? 篇一：贷款不成影响合同生效 购房者可要求返还订金 贷款不成影响合同生效 购房者可要求返还订金 案情简介：林女士订购了一套商品房，但因考虑贷款不一定能办下来，就在认购书中和销售经理特别约定“如果贷款办不下来，退订金两万元”。在签订正式商品房销售合同时，双方同意将“如买受人原因贷款未获银行批准，买受人放弃购买该物业，则出卖人扣除订金后，将其余房价款(不计利息)退还买受人”的条款删除，出售方的销售经理也在删除的条款旁签字并加盖公章。后来贷款未获批准，当天林女士就通知开发商因贷款不批准合同无法履行，要求解除合同并退首付款。但开发商却坚持扣订金两万元，那么该扣款合理吗？ 律师分析：根据林女士提供的情况，律师认为林女士有权利要求开发商返还订金两万元。理由如下： 一是林女士与开发商关于订金的约定是合法有效的。首先，依据《中华人民共和国合同法》规定：“双方当事人在遵守法律法规、不扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益的前提下，有依法自愿订立合同的权利。”林女士与开发商经过充分协商，达成一致后，依法签订了《商品房买卖合同》，主体合格，意思表达真实，不违反法律和社会公共利益，该合同合法有效；其次，双方就订金的约定是有效的。认购书中约定“如果贷款下不来，退订金两万元”，说明开发商是接受和认可该约定的。合同补充协议的签署中，因开发商提供的是格式补充协议，双方特别将与认购书中约定相反的条款删除，并加盖公章以示效力确定。因此，双方就订金的约定作为隐含条款，虽然是在认购阶段签订，但仍应成为主合同的一部分，是有法律效力的。 二是林女士与开发商所签合同是附条件合同。依据合同法理论，双方有关订金的约定，实际上是约定了合同的解除条件。可见，贷款未办下来，林女士依双方约定解除合同是有法律依据的。因此，林女士有权要求开发商在合理期限内返还相应款项。 三是开发商拒退订金的行为是违约行为。一般而言，订金条款的适用是：给付订金的一方违反约定致使合同不能履行的，收受订金的一方有权扣留；收受订金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还订金。本案贷款下不来，林女士又无法以其他方式支付剩余房款，由于约定在先，林女士可以请求解除合同退回订金，而不属于违约行为。相反，开发商应本着诚实信用原则，在合同不能履行时，应履行返还财产的义务。不履行义务的，应承担继续履行或赔偿损失的责任。 篇二：签订购房合同后的权利(购买首套房必看,银行按揭必看) 在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。 购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。 就合同主要条款说明如下： （1）关于房屋面积方面的条款。 商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。 目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。 另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。 （2）关于价格、收费、付款额同的条款。 价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。 可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。 （3）关于房屋质量的条款。 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。 双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而