地产拓展工作手册.doc

和昌地产（集团） 拓展工作手册 地产拓展中心 二零一一年一月 目录 第一章 拓展中心工作职能 2 一、项目拓展部门职能 2 二、项目拓展工作原则 2 1、直接高效原则 2 2、客观汇报原则 2 3、系统性思考原则 2 第二章 地产拓展中心项目拓展工作流程 3 第一节 地产拓展中心工作流程图 3 第二节 土地信息搜集、分析 4 一、土地信息搜集： 4 二、土地信息分析： 4 三、土地信息调研 4 四、土地信息的分析评判工作主要从以下方面入手： 5 第三节 土地状况调研 7 一、调研目的： 7 二、调研依据： 7 三、前置工作条件： 7 四、工作要求 7 五、工作描述： 8 第四节 编制可行性研究报告制度 9 一、作业目的： 9 二、作业要求： 9 三、紧前工作条件： 9 四、作业描述： 9 五、初步可行性研究报告内容： 10 六、深度可行性研究报告内容： 12 第五节 土地接管制度 14 一、作业目的： 14 二、作业依据： 14 三、紧前工作条件： 14 四、作业描述： 14 第六节 办理《建设项目选址意见书》流程 16 一、选址阶段所需资料 16 二、规划设计阶段所需资料 16 第七节 申报计划立项 17 一、作业目的： 17 二、作业人员： 17 三、紧前工作条件： 17 四、作业描述： 17 第八节 一书两证流程图 18 一、办理《建设项目选址意见书》 18 二、办理《建设用地规划许可证》 18 三、办理《建设工程规划许可证》 18 第九节 办理《建设用地规划许可证》 22 第九节 办理《国有土地使用证》 23 第三章 拓展相关基础知识 25 一、规划知识 25 二、建筑知识 29 三、结构知识 30 四、成本测算知识 32 五、工程建设各主要节点 35  拓展中心工作职能 一、项目拓展部门职能 集团地产拓展中心作为六大职能中心之一，主要负责在集团全国化发展过程中，紧密围绕集团项目全国化的战略目标，落实集团及个分子工作的项目拓展情况，为集团业务全国化提供可持续开发的项目资源。具体有以下三个职能： 收集整理各种渠道的土地信息，及时跟进项目进展情况，负责从土地信息获取、项目市场调研及可行性分析，进行项目招拍挂程序，最终办理两证一书等相关手续，为集团投资计划提供合适的项目； 配合集团及各分子公司，对郑州市三改项目（城中村改造、旧城改造、企业改制）进行技术及人员支持， 关注宏观经济及政策研究，了解城市发展规划，为公司项目拓展提供经济及政策性建议； 二、项目拓展工作原则 1、直接高效原则 项目信息的沟通要及时高效，确保公司决策层能在第一时间掌握土地信息；项目汇报不以提交项目报告为目标，要得到公司决策层的信息反馈； 2、客观汇报原则 对项目基本情况的汇报要能够反映项目的客观情况，切忌有个人主观判断或代公司决策； 3、系统性思考原则 作为一名拓展工作人员，关注外部市场及政策风向变化要有全局意识，对公司内部运营，现金流管理、销售进度进行全面了解，及时掌握土地市场的变化； 第二章 地产拓展中心项目拓展工作流程 地产拓展中心工作流程图 第二节 土地信息搜集、分析 一、土地信息搜集 土地信息搜集由经营开发部开发专员主要负责，完成战略区域有效土地信息的搜集、整理、价值评判、机会分析、汇报等工作。 土地信息的搜集主要通过以下途径： 1.报纸、杂志上土地信息公告； 2.通过政府信息网： (1)综合性土地网站 中国土地市场网 中华房地产金融网/TouRongzi/tudizhongxin 郑州市国土资源局 土地搜集原则：以郑州，合肥为核心，重点关注京津唐地区，长三角地区，珠三角地区等经济发达区域中心城市群，国内重点省会城市，不断推进集团全国化战略。 二、土地信息分析 土地信息分析主要从以下方面进行筛选： 宏观位置 项目应位于城市主城区内或近期潜在发展区域，具有较大的发展前景。 区域市场成熟度 片区规划发展方向 项目优劣势分析及比较 三、土地信息调研 1.调研目的 取得直观的地块信息，为决定是否参加招牌挂做好前期资料准备。 2.调研要求 踏勘现场须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成。 3.调研描述 3.1 调研外部环境 3.1.1 生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能； 3.1.2 能源环境：包括供电、供水、供燃气等能源容量现状与本地块最理想的接口位置； 3.1.3 市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置； 3.1.4 建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红