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中国房地产产业模式与发展初探 　　【摘要】改革开放三十年以来,我国房地产市场从无到有,已经获得了突飞猛进的发展,并且形成了一套独有的产业模式。但随着我国市场经济体制的不断完善,房地产现有产业模式也暴露了一些不足,企业在融资、开发方式和竞争优势等诸多方面都需要进一步改进。 　　【关键词】房地产 产业模式 融资途径 土地储备 　　 　　改革开放以来,我国房地产市场从无到有,发展十分迅速,推动了我国经济的高速增长和人民生活水平、质量的提高。同时,伴随着中国房地产市场化程度的不断提高,房地产开发、经营企业也在不断向规模化、规范化发展。 　　中国房地产现有产业模式 　　房地产产业模式主要是指房地产在投资、开发、经营、管理和服务等各个阶段当中所习惯或长期采用的一套系统性的方式和方法。从上个世纪80年代以来,一系列的土地制度、城镇住房制度改革使几乎“消失”??中国房地产业开始重新建立起来。随着市场的建立,中国房地产业开始推崇“香港模式”,这主要体现于:融资主要靠银行;开发方式讲求全能;竞争优势依赖廉价土地。 　　融资途径以银行贷款为主。在改革开放之前,土地是由政府无偿划拨给各企事业单位使用的,房屋的建设则由财政拨款。改革开放之后,具有现代意义的房地产市场开始形成,相应的资金供给渠道应运而生。由于我国经济相对落后,市场经济体制不够完善,所以在我国现代房地产市场建立和摸索的过程中,商业银行的房地产信贷成为了房地产开发的重要资金来源。 　　从表1中可以看到,从1998年~2008年,我国房地产开发资金年年增加。十年的时间里,房地产开发投资资金总量的增幅达到了864%。其中,银行贷款的资金量从1998年的1053亿元增长为2008年的7257亿元。值得注意的是,国内商业银行贷款和自筹资金的增长趋势十分明显。实际上,我国房地产开发企业的自筹资金主要来源于商品房销售收入,而这些销售收入中大部分又来源于购房者的商业银行按揭贷款。所以说,国内贷款和自筹资金的增长都从不同侧面反映了我国房地产开发对商业银行贷款的依赖程度。 　　高度重视土地储备。从20世纪80年代起,我国进行了土地制度改革。其中非常重要的一点就是土地的使用权和所有权分离,这样,土地使用权就真正按商品的属性进入了市场。早期,土地一级开发政策没有公开化、规范化,土地一级开发和协议出让过程中存在很多幕后交易行为。因此,房地产开发企业只要能够低价从政府购得土地,然后抵押土地向银行贷款,再通过建筑商垫付工程款,预售以获得流转资金,就可坐享收益。但是,从1999年开始,国土资源部的一系列政策措施使得土地一级开发开始朝着公开化、规范化的方向发展。土地交易越来越市场化,这就意味着土地资源配置的优化,也意味着房地产企业从土地一级开发中获取的利润被大大压缩。于是,我国房地产开发商开始采取不断获取土地资源、筹集资金滚动开发房产项目的盈利方式。相关的研究表明,房地产项目销售在我国房地产企业的收入中占比达到90%以上,并且还有持续上升的趋势。销售成为房地产开发企业至关重要的盈利手段。 　　另一方面,随着我国经济稳定增长,我国的城市建设也在快速的发展。政府投入大量资金进行市政建设、环境建设,土地随之增值,再加上房地产市场的繁荣发展,使得近年来土地价格猛涨,上涨幅度甚至超过房价上涨幅度。因此,我国的房地产业普遍存在一条经营理念,那就是:“土地储备为王”。最终,不断??升的土地成本和逐渐受限的房地产价格相互作用,导致的结果就是房地产开发企业的利润不断被压缩,风险不断提高。 　　全能型房地产开发商 　　所谓“全能型房地产开发商”是指一家房地产开发商独立完成房地产开发的各项环节,包括项目融资、项目开发、房地产销售以及物业管理等等。正是由于房地产商是“全能”的,那么,各个环节中所能得到的利润自然也就由某一家开发商独自占有。 　　不过,房地产开发商的全能化也带来了不少问题。首先,房地产开发商全能化发展导致企业缺乏核心竞争力。众所周知,企业的成功与否,归根到底,往往取决于其商业模式的正确与否。商业模式表达的就是价值主张,从而衍生出企业所瞄准的消费者目标群体, 进而可以明确其分销渠道和客户关系, 据此进行企业资源和活动的价值配置,并形成核心竞争力。然而遗憾的是,目前我国的“全能型房地产开发商”的角色定位使得房地产企业的商业模式千篇一律,无明确的价值主张,更谈不上核心竞争力的培养与定位。 　　其次,全能化经营制约企业发展,弱化企业优势。受到企业实力和水平的限制,一家房地产开发商往往只精通某一个或某部分房地产开发环节。然而,由于我国整个房地产业的经营模式都是全能化的,很???有专业致力于开发某一特定环节的企业,很多房地产企业都被自己经营的弱势环节所拖累,无法完全发挥优势来经营。这对房地产开发企业乃至整个房地产业