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中国房地产市场管制原因及目标 　　[摘要]中国房地产市场管制产生的原因在于房地产市场存在缺陷，管制目标是规范微观经济主体行为、弥补市场缺陷、优化配置房地产资源、保持房地产价格平稳、保证国家利益和公共利益、保护消费者合法权益等。 　　[关键词]房地产市场；微观管制；宏观调控 　　[中图分类号]F20 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1672-2426(2009)09-0038-03 　　 　　中国房地产市场历经探索、起步、快速发展和调整等几个阶段，至今已步入相对稳定发展阶段，房地产市场取得的成绩斐然。然而，中国房地产市场也存在一些问题，突出表现为房地产价格渡动大、房地产交易秩序较为混乱、近期受国际金融危机影响房地产市场不景气等。为了解决这些问题，政府加强了对房地产市场的宏观调控，成效显著。但是，要实现房地产市场的持续健康运行。除了政府的宏观调控以外。政府的微观管制即房地产市场管制亦是不可或缺的。本文拟对中国房地产市场管制产生的原因及管制目标做初步探讨。 　　 　　一、中国房地产市场管制产生的原因 　　 　　(一)中国房地产市场存在缺陷 　　房地产市场管制指的是，政府基于公共利益或其他目的。依据现有的房地产法律法规对房地产市场微观经济主体的活动进行的行政管理和限制。中国房地产市场管制产生的原因在于房地产市场存在缺陷，主要体现在如下方面： 　　1　市场不能规范房地产微观经济主体的行为。房地产市场的微观经济主体包括：房地产开发商、房地产中介机构、个人等。微观主体为中国房地产市场的迅速形成和发展壮大作出了重要贡献。但是，他们在房地产开发、交易、中介服务、物业管理等各环节也不同程度地存在违法违规行为。在房地产开发中存在房地产开发商忽视工程质量、过度开发、违规拆迁、未取得开发资质或超越资质等级开发等问题；在房地产交易中房地产开发商未合法取得《商品房预售许可证》而违规销售、发布虚假销售信息、进行合同欺诈，国内外投机者通过低价买进高价卖出房地产的方式牟取暴利，扰乱房地产市场正常的运行秩序；少数房地产中介机构缺乏诚信；物业服务企业运作不规范，等等。微观经济主体的上述失范行为难以通过市场本身加以克服，因为市场可以为房地产企业从事开发经营和中介服务活动提供场所，却不能保证所有房地产企业循规经营，也无法保证每一项房地产交易的公平性，因此必须通过政府管制规范微观主体的行为。 　　2　市场不能实现房地产资源的最优配置。资源的最优配置只有在完全竞争市场条件下才能实现，而房地产市场是不完全竞争市场。一是房地产市场存在垄断。首先，土地供给存在一定程度的垄断。土地是不可再生资源，其供给是稀缺的，土地总量有限必然带来土地供给的垄断。另外我国实行土地的社会主义公有制，土地属全民所有，全国土地的所有权由国务院代表国家行使，因而土地所有权也具有垄断性。其次，房地产商品具有强烈的地域性和差异性。房地产本身是不可移动的，从而不同区域、同一区域内不同地段的房地产不完全同质，难以相互替代。土地供给的垄断性和房地产商品的异质性决定了房地产市场竞争具有不完全性和不充分性。二是房地产市场存在信息不对称。房地产一级市场上开发商掌握的国有土地出让信息不充分；房地产二级市场上卖方比买方对房地产商品的总量、质量、性能、成本等信息更为了解；房地产三级市场上中介机构比房地产转让者和购买者掌握的中介服务信息多。三是房地产市场存在外部效应。例如，建筑施工时会产生环境污染和噪音，某建筑物太高妨碍了附近建筑的采光、通风、通信等等。以上问题的存在决定了由市场配置房地产资源会出现低效率或者无效率，从而造成房地产资源的浪费。 　　3　市场不能抑制房地产价格的过度波动。遵循商品供求规律，市场能自动生成房地产价格，但市场无法解决由房地产开发成本上升、房地产交易秩序较混乱等诸多复杂因素导致的房价不断攀升问题，也不能解决因存量房积压、市场需求冷淡等因素导致的房价快速下降问题。2007年以前。我国房价上涨幅度大，商品房平均销售价格由1991年的786元／平方米提高到2007年的3864元／平方米，增长了4.9倍；其中住宅的平均销售价格从756元／平方米上升到3645元／平方米，增长4.8倍。2008年以来，全国楼市又出现低迷，2008年12月全国70个大中城市房屋销售价格首次出现同比下降(降低0.4％)，其中深圳新建住房销售价格同比大幅下降18.1％。而市场既不能抑制房价的迅速上升，也不能控制房价的急剧下跌，影响了房地产市场的稳定。 　　4　市场不能有效保证国家利益和公共利益。市场经济具有利己性，这决定了房地产市场中经济主体的目标是实现自身收益最大化而非国家利益和公共利益最大化，而经济主体收益最大化往往是以损害或牺牲国家利益和公共利益为代价的。以国有土地使用权的出让为例，我国城市土