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浅析当前物业管理存在问题与对策 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1003-2738（2011）11-0304-01 　　 　　 摘要：我国的物业管理是处于成长阶段的新兴行业，取得了重大的发展，也存在着许多的社会问题。本文首先论述了物业管理的内涵和特征，然后论述了提高我国物业管理水平的措施。 　　 关键词：物业管理；改革；发展 　　 　　 随着我国经济的快速发展，物业管理成为新兴的服务产业。我国物业管理行业经历从小到大的发展过程。行业初具雏形，城镇居民的物业管理意识加强，其竞争机制逐步建立，行业呈现出良好势态。目前来讲，物业管理仍是一个处于成长阶段的新兴行业，存在着许多的社会问题。 　　 一、物业管理的内涵及特征分析 　　 1.物业管理的内涵。 　　 广义上讲，物业管理指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务;而狭义上讲，物业管理是以维修养护楼宇以及管理好所使用的机械电气设备和公共设施，治安保卫、环境绿化、分发信报、传呼电话、清洁卫生等项目为主要任务的服务行业。基于各种各样的英语翻译，还可以将物业管理概括为“房地产管理”或“不动产管理”。为显示与传统概念中的房地产管理的区别，还有人将“物业管理”用“物业经营”取代。普遍意义上，物业管理类似于房地产管理，但物业管理的范围呈放射状纵横拓展，其范围更广，如经营范围包含电气机械设备维修、安保、清洁等服务方面的内容，但是并不包括房地产开发、建设和运营。物业管理是房地产市场终端的消费环节，实际上是对房地产开发建设等环节的延续和完善，是对房地产经营管理中市场机制的进一步发展，并逐步建立起一种综合性经营服务方式。物业管理是房地产开发经营过程中重要的组成部分，是现代化城市管理中必不可少的重要环节，在国外广受欢迎并得到长足发展，被称为现代化“朝阳”产业。因此，物业管理指的是业主委员会或业主委托物业管理企业，根据委托合同，运用科学手段，对物业进行专业化、社会化、市场化、标准化的管理，以高效、周到的服务为业主创造一个安全便利的居住和工作环境，从而提升物业的使用价值。 　　 2.物业??理的特点。 　　 改革开放以后，物业管理是伴随国内经济体制的转轨和住房制度的深化改革而出现的一种现代新型的房屋管理模式，引起政府、广大业主和业界人士越来越多的关注。对物业管理的实质及特点全面、准确的理解，是规范和发展我国物业管理行业的前提。 　　 第一，物业管理的适时性和无形性。物业管理公司提供管理、劳务服务等产品，业主支付相应的费用，因而物业公司和业主就成为了相应产品的提供者和消费者。物业管理服务中却没有流通环节。并且其生产与消费环节在同一过程中，这就使得物业管理企业应该随时随地做好满足业主的潜在存在的物业服务需求的各项准备。物业管理服务的适时性要求物业管理企业提供很高的服务质量，而且一旦相关的服务满足不了业主的消费需求，就很难及时有效的弥补和解决。无形性也是物业管理服务产品的重要特征，由于它本身无形性的属性使广大业主在消费物业服务产品时，难以像实物产品的消费者那样感觉到物业服务产品的真实存在，这对于服务产品消费意识薄弱的业主来说就很难产生物有所值的消费感觉。此外无形性又使得物业服务质量的评价变得困难和复杂，由于难以用精确标准去衡量物业管理企业的服务品质，所以更多的是依赖于业主的主观评判。 　　 第二，物业管理具有长期性。在提供持续不断的管理服务过程中，物业管理企业必须确保财产和公用设施的长期完好与无间断运行。在此期间，对于任何服务的中断业主都有权利进行投诉以及责任追究。由于物业管理服务的连续性和替换物业管理企业的成本巨大的特点，为稳定物业服务质量和改善客户关系企业需要签订期限较长的合同，同时也要求物业管理企业接受客户的长期监管和考验。 　　 第三，物业管理有公共性物业管理公司与业主之间是在物业服务合同基础仁而形成的契约关系，双方的交易目标商品是物业服务产品。与一对一的交易关系不同，物业管理主要是针对房屋和配套的?设备设施以及相关场地的管理、维修和养护，并对所在辖区内的公共秩序和环境卫生进行维护，其维护的重点是物业共用部分以及机电设备设施等。从不同的交易关系来看，由于物业管理主要指的是房屋及其配套设施设备和相关设施的管理、维修和维护，维护柑关的公共秩序和环境卫生，包括公用物业部分和相关机械电力设施设备。但是物业的共用部位和机电设施设备并不是由单一业主所拥有，而是由所在辖区内的所有业主或部分业主共同所有，就使得具有这种公共性的物业管理服务与为单一客户提供的特殊服务区别开来，其提供的服务商品所满足的是特定社会群体的需求。 　　 第四，物业管理具有广泛性。作为物业服务合同区别一般业务委托合同的显著特点，物业公司的服务主体具有广泛性和多样性的特点。对于业主群体来说，难