中城商务广场营销报告.ppt

地理位置 工业园区东环路与现代大道交界处（大润发北侧） 开 发 商 中新苏州工业园区置地有限公司 代理商 博思堂地产综合服务股份有限公司 总建面积 2.2万㎡ 项目特色 紧邻苏州工业园区目前唯一成熟的CBD核心地带。整个项目由一幢11层的办公楼及一幢3层的商业裙房组成，是一个以写字楼为主，商业为辅的中高档商务办公楼。 写字楼：置地星东环东环 操作案例Case ? 地理位置 工业园区星湖街与苏虹中路交叉口 开 发 商 中新苏州工业园区置地有限公司 代理商 博思堂地产综合服务股份有限公司 总建面积 38000㎡ 项目特色 项目由一栋地下一层，地上24层的单体写字楼构成，内廊式建筑布局。功能布局井然有序，办公面积从70平方米至整层1700平方米，按办公、商务随意组合，为企业倾力打造一站式灵动空间。建筑东面设置5座立体式停车库，停车位约380个；将多功能 与智能化办公融汇贯通，集现代建筑、生态型办公、保姆式服务于一体的新型商务体！ 写字楼：置地星虹国际地星虹国际 操作案例Case ? 六、产品深入研究 户型分割，面积控制。 厨房，卫生间，细节设计。 空间利用，空间布局。 中城商务广场企划表现 在线招商项目介绍 2011-5 THANKS! * 中城商务广场营销报告 博思堂商业事业部 2011年6月1日 前期总结： 据前期提报的反馈，及对项目的深入讨论，我们做出以 下的深化方案。 营销篇 销售策略 销售结点 销售手段 客户导入 成功案例 产品的深入研究 整体营销思路 “灵活 与精准” 一、销售策略 销售策略的核心是“灵活与精准”。主要体现在开盘节奏，销控策略，价格策略。在恰当的时机，推出恰当的货源，打出恰当的价格。 要实现以上目标，必须对意向客户做大量排摸工作，同时考虑到市场，政策，周边项目，工程结点等因素。 1、产品用途划分 1标段：3~8层 办公 2标段：9~14层 投资 3标段：15~20层 自用 2、推盘顺序 先推2标段：9~14层 投资客 引爆市场 再推3标段：15~20层 自用客 价格略微上调 最后推出1标段：3~8层 办公用房 价格与3标段持平或略微上调 二、销售结点 推案节奏 2011年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 项目阵地包装 案场进驻 预热期 强销期 开盘引爆 户外出街 2次加推 蓄客期 尾盘期 形象塑造期 客户蓄水期 B栋计划分3次推出，6月-8月进行客户的蓄水工作，预期9月进行首次开盘，后两期间隔1个月加推房源。如果蓄客量达到一定比例，可以提前加推房源。计划在2011年年底基本完成B栋房源的去化。 造势 蓄势 1月 第2强销期 取势 控势 客户引爆期 3次加推 客群构成 本案客户构成：预估60%为上海客户，30%为本地客源，10%为其他区域客源。 资金回笼 项目首期销售周期计划8个月（2011.6—2012.1） 首批房源计划实现90%去化率，销售金额约1.62亿元 推案 2011.9-2011.10 2011.11-2012.1 推案量 （㎡） 去化率 回笼（万元） 推案量（㎡） 去化率 回笼（万元） 推案体量 公寓 10000 90% 8550 8000 90% 7695 上期余量 0 1000 10000 9000 16245 三、销售手段 战术阐述：给予认筹客户额外优惠，如：3千抵5千，5千低1万。以坚定起信心并把客户明确下来。只有认筹客户才有资格参与选房。 深化直效营销 战术 1 —— 推介会诚意客户实效转化 加大定向产品推介会力度，并给予认筹额外优惠。 限时特惠 战术 2 —— 越早登记、优惠越大 战术阐述： 以不同时间段分别再给予不同优惠。 比如6月30日前登记，额外97折；7月31日前登记，额外98折；8月31日前登记，额外99折，以最大限度激发客户热情，争取最大限度消化货量。 PS:折扣额度根据实际情况而定。 盛大集中选房 战术 3— 全城震撼，千人热捧 战术阐述：在9月初举行盛大的集中选房仪式，扩大项目的影响力，更大为后续产品拉升价格造势。 名人讲座 战术 4— 吸引上海投资客 战术阐述：在9月初举行盛大的集中产品推荐会投资讲座，启动认筹活动，扩大项目的影响力，更大为后续产品拉升价格造势。 事件营销：借势政府 邀请政府领导考察项目，并为项目题字 借助政府力量宣传项目，使项目成为市场关注新亮点，提高市场对项目的整体预期。 同时邀请领导现场题字，可装裱后悬挂于售楼处内。 事件营销：借力媒体 通过媒体组织看房等公关型活动运作扩大项目影响力 通过媒体公关营销，占领舆论制高点，因势利导 组织上海的主流媒体（如搜房看房团）到花桥旅游，并实地参观项