保利樟木头南城新区项目前期定位报告.ppt

地块基本指标 容规模庞大，积率较低，适合做大规模的别墅楼盘 土地编号：05-01、05-02 土地属性：二类居住用地 占地面积：32.86万平方米 容积率：1.2 绿化率：35% 建筑密度：35% 建筑限高：60米 总建筑面积：39.43万平方米 追随者？　　挑战者？　　补缺者？　　领导者？ 项目具有优越的区位价值、具有城市罕见山景、水景等稀缺自然资源、具有庞大的规模优势，这样的项目，不做市场领导者，还能做什么呢？？？？ 这样的地段，本项目该如何进行市场占位？ 追随者 挑战者 补缺者 市场占位 珠三角最耀眼的高端豪宅生态家园！ 毋庸置疑， 保利·宝山生态城项目必须是： 问题： 这样一个高端项目，该如何进行市场定位？ 市场定位 万科棠樾产品类型及面积配比 100% 24.79% 0.50% 14.13% 5.42% 4.74% 42.53% 5.71% 19.11% 17.71% 总销售比例 140192 34756 696 19810 7600 6650 59620 8004 26784 24832 总销售面积 100% 17.40% 0.23% 8.12% 4.64% 4.41% 28.31% 2.67% 10.79% 14.85% 套数比例 862 150 2 70 40 38 244 23 93 128 套数 348 283 190 175 348 288 194 面积 已售合计 小计 双拼别墅 小计 联排别墅 万科棠樾 32.68% 45816 54.29% 468 小计 3.81% 5346 6.26% 54 99 1.36% 1908 2.09% 18 106 6.63% 9288 8.35% 72 129 100% 2.41% 18.36% 0.11% 总销售比例 140192 3384 25740 150 总销售面积 100% 4.18% 33.18% 0.23% 套数比例 862 36 286 2 套数 94 90 75 面积 已售合计 洋房 万科棠樾 别墅销售面积67.32%+洋房销售面积32.68% 案名推理 区域规划 产品形态 生活方式 山景资源+区域规划+产品形态+生活方式与主要卖点进行结合，衍生出前所未有的价值概念。 案名价值梳理 城市罕见稀缺山景资源 卖点一：宝山国际生态城 风水宝地 山景资源 宝山国际生态城：占地26.6平方公里，是继松山湖后，东莞的又一城市名片，宝山以低碳经济、创意产业、高端地产、旅游度假为主品牌，是东莞罕见的风水宝地，山景资源非常稀缺。 卖点二：保利的地产品牌 保利地产 和者筑善 保利地产品牌价值：保利地产历经18年的成长，已经成为国内品牌价值最高的房地产开发商之一，据2010年国务院发展研究中心企业研究所分析，保利地产的品牌价值136.89亿元。 和文化、善天下：和者筑善 棋行天下，以“和谐”作为企业的核心价值，致力于实现“人与建筑、人与自然、人与人”的和谐共生；回报社会，强化公司社会责任，追求‘善’这一更高更长远的品牌核心价值 。 他，马不停蹄，为生意各处奔波 卖点三：生活方式 总有更多的生意 卖点三：生活方式 也总没有自己的时间 卖点三：生活方式 她 总有许多家庭琐事缠身 卖点三：生活方式 剥夺了女人天性喜好浪漫的权利 卖点三：生活方式 他（她）的家，推开窗户或许会看到一片小小的公园绿地， 这位于市中心的豪宅，被一圈杂房众星捧月地包围着， 彷佛某个时代国人围观外宾的感觉，密不透风 卖点三：生活方式 他（她）的家，推开窗户或许会看到一片私家庭院和泳池， 这种低于树梢的居住形态，让主人的视野一般不会超过篱笆墙， 还能让主人在尊贵身份的掩护下， 无奈地忍受着户型低矮导致的潮湿以及蚊虫的侵袭 卖点三：生活方式 离开旧城的拥挤，到宝山来；离开庭院的封闭，到宝山来；离开别墅的束缚，到宝山来；离开近山而不亲山的日子，到宝山来… …  到宝山来，体验另一种生活方式！ 卖点三：生活方式 体验宝山的山路…… 宝山的负离子…… 宝山的和文化…… 宝山的佛音…… 卖点三：生活方式 眼界、胸襟、魄力、胆识、远见…… 以王者风范，傲视群峯…… 卖点三：生活方式 慢下来与山体对话 卖点三：生活方式 本案核心内涵归纳 风水宝地 山景资源 保利地产 和者筑善 案名建议（一） 欢迎来到保利·善天下 案名建议（二） 保利·山和城 案名建议（三） 保利·保华利山 案名建议（四） 保利·宝莱坞山庄 （中国） （中国） 保利樟木头南城新区项目 前期定位报告 2010.12.06 本体研究 地理区位 樟木头镇 东莞 本案 深圳 樟木头镇 塘厦镇 本案 惠州 地理位置：深莞惠三城的核心，双镇中心的中心，区位优势罕见 珠三角区位：项目位于樟木头大道南城新区宝山生态公园入口处，是连接深圳、东莞、惠州的交通枢