君隽咨询-地产-04-产业链环境下的商业地产难题-20130129.ppt

商业地产的难题3.3 设计的难题 原则五：创造高附加值空间 挖掘独幢商业潜力 设计应遵循的商业原则 聚敛人气，活跃商气，使广场成为城市公共活动的载体 借助围合性广场空间形成商业黄金点，提升局部商业价值 借助广场与街道形成的空间序列来丰富空间体验和感受 沧州鼓楼商业中心 （三益设计） 上大弘基休闲广场 （三益设计） 商业地产的难题3.3 设计的难题 原则六：商业建筑本身就是广告系统 充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用 创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知 注重广告体系与建筑形象的一体化和协调性 设计应遵循的商业原则 拉斯维加斯弗里蒙特步行体验街 绿地 MAX MALL 商业地产的难题3.3 设计的难题 原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质 以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色 以不同的地方文化策略对待不同的商业设计与改造：新天地与城隍庙 设计应遵循的商业原则 旧城城市肌理 设计城市肌理 上海复地城隍庙广场（三益设计） 上海复地城隍庙广场（三益设计） 商业地产的难题3.3 设计的难题 原则八：设计具有社区活力的城市公共空间 以商业公共空间建设推动社区的文化生活与日常邻里交流 以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣 设计应遵循的商业原则 新加坡这个项目修建的时间较早，当初的目的可能是要创新，给人一种新奇的感觉。这种商业街与业态有一个匹配性的问题，它非常适合做餐饮休闲类的商业。因为这种商业街会有一个很大的中空，透过这个中空的造型，消费者可以在底层就看到高层的店铺，具有极佳的展示面。另外，这种通透的大厅能够给人带来一种融于自然的感觉，最大限度地为消费者创造了像是在室外行走的感觉。 立体型商业步行街也有其自身的弊端，一方面中空的设计所浪费的商业面积很大，费尽心思所营造的气氛可能还是达不到室外步行街的自然效果。另一方面，坡度的设计可能导致消费者在行走时容易疲劳。通常来讲商业街的基座面积越小、坡度越大，消费者也就越容易感到疲劳。 商业，充满了变数，设计如同透过这个洞口去看整个世界， 外面很复杂也很壮阔，其需要的不光是眼睛，还要去体验外面的世界和保持永远敏感的心， 否则永远只是眼前的那一片天。 商业地产的难题3.1 定位的难题 规模之痒——规模定位 v 案例 南京万达商业广场（三益设计） 商业地产的难题3.1 定位的难题 “四角恋爱”——客户定位 住宅开发是二元化的过程： 开发商 ? 消费者 商业地产开发是四元化的过程： ? ? 不同的运营模式，对不同的客户群有不同的关注倾向 比如：持有型商业关注经营者和消费者，而出售型商业则更关注投资人 商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突 消费群 投资群 商户群 v 案例 曹安商业地产项目 开发商 ? 投资人 ? 经营者 ? 消费者 商业地产的难题3.1 定位的难题 讲故事的能力——主题与形象定位 那么主题和形象定位就是商业地产的 鲜明的主题与形象定位还可通过主题策略来整合内部商品资源， 使业态互相渗透，大大提升经营效益 核 皮 不能互相替代，但可互相融合与促进 如果市场定位是商业地产的 鲜明的主题与形象定位不仅能够塑造出商业地产的差异竞争力，更重要的是更能够放大商业地产的辐射半径，加强其辐射吸纳力 商业地产的难题3.1 定位的难题 讲故事的能力——主题与形象定位 v 案例 日本福冈博多水城（Canal City） 这个占地250万平方英尺的巨大综合型建筑物形似峡谷状，位于一条新开辟的运河两岸。整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩，融饭店、办公和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。围绕水道商城内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场，游客们可以通过商场内特有的拱廊往返运河两岸。 商业地产的难题3.1 定位的难题 讲故事的能力——主题与形象定位 v 案例 南京水游城 商业地产的难题3.1 定位的难题 讲故事的能力——主题与形象定位 v 案例 济南省府前街（三益设计） 商业地产的难题3.1 定位的难题 讲故事的能力——主题与形象定位 v 案例 弘基·创邑老码头（三益设计） 本项目规划由多种商业形态交织共融。5，6层的建筑物改造成设计类创意产业园，部分楼层可远眺浦江，景观资源丰富，可改造休闲类的俱乐部或会所，中部广场区域新建一个典型石窟门风格建筑，室内为特色西餐酒吧，室外为大型水上秀场，是本项目的最大亮点！同时，周边建筑改造为特色服饰和精品展示店，沿外马路建筑楼层较低，改造重点为以特色餐饮，酒吧为主的商业街。随着世博的临近，本项目的实施，一方面填补了外滩和