安化滨江星城项目提案.pptxVIP

地产营销 实效为先安化·滨江星城项目开发提案--长沙实效安化项目部2012年4月提案目录项目概况1市场环境2核心定位建议3项目规划建议4项目开发策略5项目区位分析数据指标项目四至交通组织周边配套分析第一部分：项目概况项目区位项目位于安化老城区核心区域■本地块北临沿江大道，南靠竹林路，位于安化大码头附近，属于绝版区位。 ■根据安化县城规划中明确了江北老城区的城市格局，该区是以商业金融、行政办公、文化、娱乐、居住为主的综合功能区，为本项目的商业价值奠定了坚实的基础。数据指标项目指标用地性质商住用地规划用地面积4864.4m2总建筑面积38760m2其中住宅面积（按26层计算）29250m2商业面积（按5层计算）7740m2地面建筑面积（计容）36990m2地下室面积（不计容）1770m2占地面积1558m2容积率7.6建筑密度32%总入住数量208户项目用地面积较小，容积率7.6，属于中高容积率，项目1-2层需商业返给建筑公司项目四至本项目地处安化县城主干道--沿江大道北侧，安化连接外地的必经道路至常德太子庙上长张高速，至长沙、益阳、张家界通省道S308，至溆浦、怀化本项目车流和人流主要来自沿江大道，竹林路作为辅助入口，带来的车流和人流较少。交通组织项目周边配套10分钟服务半径之内本项目周边的配套设施非常完善。市 政 配 套医疗保健 县中医院、东坪卫生院文化教育 东坪完小、东坪中学、萸江学校政府机关 东坪镇政府、县法院、国土局、电信局、检察院等银 行建设银行、农业银行、邮政储蓄银行商 业 配 套生活超市步步高、金太阳购物服务 云天桥步行街等酒 店 凯旋安化大酒店等宏观环境分析住宅及商业市场分析安化稀缺物业分析第二部分：市场环境城市GDP安化县经济发展起点低，但近年来国民经济呈现加速发展之势，GDP逐年攀升，经济结构缓慢调整，其中第二产业增长迅猛。 2011年经济数据指 标数量（亿元）比上年增长（%）生产总值111.713.3第一产业增加值28.63.7第二产业增加值44.422.3第三产业增加值38.710.8第二产业对经济的贡献率62.4投资和消费安化县近年来基础设施建设步伐坚实，消费需求旺盛，商贸流通保持持续活跃。 2011年全年完成固定资产投资50.1亿元，增长33.3%，其中城镇投资40亿元，增长46.5%。2011年社会消费品零售额指 标数量（万元）比上年增长（%）　社会消费品零售0按行业分批发业1843414.5零售6住宿业1879620.8餐饮业6523914.8按地区分城3乡村9800816.8安化人民收入与支出均保持逐年增长，生活水平不断提高收入与支出晚期中期初期房地产市场房地产开发投资逐年增加，随着县城城镇化水平的提升（2011年城镇化率26.1%），城市发展将由准备期进入加速期。房地产市场发展将逐渐升温。城市化进程演示城市化率达３０％～７０％为中期阶段，是城市化的加速阶段，城市人口迅速增长。 城市化率低于３０％为初期阶段，城市化的发展速度比较缓慢，是大发展的准备阶段。 房地产市场调控政策对本项目的影响 国家新一轮房地产市场调控力度较大，随着时间的推移，在县一级房地产市场也逐步执行到位。虽然安化县房地产市场起步晚，房价整体水平不高，政策影响较为滞后，房价下调压力不大，总体来看目前安化受到新政的影响不大。新政对安化市场的主要影响表现为：1、政策执行到位，初步抑制了 不合理住房需求。2、民众“买涨不买跌”的消费 心理，造成了仍有部分购房 者持观望态度。对本项目的建议：1、在住宅户型设计上更加合理，顺 应市场形势，将加快整个项目去 化速度，使资金快速回笼。2、在商业规划上更加合理3、制定合理的销售价格，满足市场 需求。实效观点 安化多项经济指标，例如GDP、投资和消费、收入及支出等数据都在逐年递增，且发展势头良好。各产业占比相差不大，发展稳定，尤其是近年来第二产业的迅猛发展迫使第一产业占比下降，城市化进程加快，预示了房地产规模也将逐步加大。在售房产项目分布嘉和·资水名居Ⅱ期纯信豪苑本项目中伟·城市广场西江雅苑水韵山城盛世第一城罗马商业广场江南华府上海城安化现有在售项目均是沿资江南北两岸布置，几乎所有的项目都属于江景房。自然资源得到充分利用。安化商业布局一核两线：安化商业布局比较简单，以云天桥为核心，沿江大道和被云天桥切断的建设路、辰州路为两条东西向的商业带。未来商业供应通过对安化现有的在售商业物业供应的统计，未来两年内总商业供应量超过20万方，商业供应量增长较为迅猛，销售面临较大压力。项目名称位置建筑面积商业面积物业类型说明嘉和·资水名居II期 沿江大道嘉和商业广场 6.8万㎡ 1万㎡商住裙楼江南华府城南东坪大桥