济南七里堡的策划运作思路纲要.docVIP

济南七里堡项目·策划运作思路纲要（一） 1.项目本原属性认知 □ 项目的核心竞争力 核心竞争力的根本特性之一，就是竞争对手通过模仿、复制也难以形成超越，本质上是一种特质与稀缺性的体现。 由是观之，本项目真正的核心竞争力在于： 架构于济南多区域接合部， 位居城市主干动脉的双重交汇节点， 既有的以及潜在的商贸流通及集散批发能力。 □ 项目最大的比较优势 正是有了上述的核心竞争力为基石，方才造就了本项目最大的比较优势： 既有的、以蔬菜为主体的、济南市最大的农副产品交易平台之一。 ◎ 该比较优势的3大形态特征 ◇农产品型态特征。 ◇“食”主题型态特征。 ◇初级产品形态特征。 ◎ 该比较优势卖点提炼（原七里堡蔬菜综合批发市场特征） ◇济南市10大市场2000年被政府评为“大市场之一”成交额7.3亿元是农业部命名的定点批发市场1996年被农业部命名为“农业部中心批发市场”来自全国20个省、市的客商云集市场日客流量5万多人次日进出各类机动车辆近千辆，人力三轮车、自行车万余量日上市蔬菜、果品近70余种，100多万公斤，全年市场上市的蔬菜、粮油、肉禽蛋、水产、果品等品种成交量达4.5亿公斤年11月26日建成经营—七里堡的区位类似于城市中心区边缘地带，即‘近城市中心’。 而5年前，二环路还是城区与郊区的分界线，七里堡尚属于城郊的范畴。 那么5年后呢？结合城市规划动向和发展趋势的预测，七里堡将很可能由‘近城市中心区域‘演变晋升为‘准城市中心区域’的区位概念。 ◎ 研判4：与周边商圈若即若离的现状 花园路素有‘济南第二金街’之称，北园大街是济南市北部城区最具影响力和商业气氛的主干道。花园路上的洪楼商圈是济南市5大商圈之一（其中，泉城路商圈是济南市目前唯一的一级商圈，其余4个均为二级商圈），北园大街上的北园—全福商圈则是济南市目前的两个三级商圈之一。 地理上，本项目介于上述的道路与商圈之间。空间上，上述的道路与商圈对本项目构成开放式围合之态势。距离上，本项目同上述的道路与商圈保持适中的距离（邻近洪搂商圈；距花园路仅1站路，步行大约15～20分钟；距洪家楼仅2站路，步行大约15～20分钟；距北园大街全福立交桥仅3站路）。 尽管本项目与上述的道路与商圈空间关系较为紧密，但考虑到项目所在区域的发展尚未定型以及项目当前业态与周边商圈业态较大的差异性，我们认为，断言本项目从属于上述的任何一个道路或商圈尚为时过早。换言之，当前本项目与周边商圈的这种位置感、空间感和距离感，准确地描述应该是“若即若离”－－一种可融可分、可竞可合的状态。 ◎ 研判5：有待挖掘的两大潜质 潜质1：基于以蔬菜为主体的农副产品交易功能基础之上的商贸流通及集散批发潜力 潜质2：基于项目地理区位特质之上的商业零售与商业服务配套潜力 值得注意的是，潜质1的最终实现，将使本项目成为济南市少有的、集成多个不同类型专业批发市场为一体的大型商业物业。 而潜质2一旦实现，将使本项目与济南市当前绝大多数专业批发市场形成本质区别－－济南市首个大型商贸流通型业态与大型商业零售型业态的混合体。 □ 项目背景资源剖析 ◎ 背景资源剖析之一：城市（部分分析及数据见《策划建议书》） ◇地理区位特征提炼 1、山东省省会，华东重镇，中国“北大门”—华北和东北的门户城市之一（以山东省为着眼点） 2、衔接中国两大经济圈--渤海湾经济圈与长三角经济圈的特大型、中心型、枢纽型城市（以中国东部为着眼点） 3、中国东北部与韩国、日本共同构成的东北亚经济合作带的重要节点（以东北亚为着眼点） 视点的不同，角度的不同，人与人的不同，看到的东西也就不同。视点的提高、视角的放大也许对本项目并无实际意义，但至少能让我们以及我们想要影响得人群，视野变得更广一些。 ◇交通物流特征提炼 1、中国10大（TOP10）物流中心城市（京沪高速铁路和京福高速公路两条国家干线铁路越境而过，建成后将令渤海湾、长三角、闽三角乃至珠三角间的经济联系更加紧密，从而进一步巩固济南物流中心城市的地位）。 2、由山东省17个地市组成的“12小时都市圈”的核心点（长期以来胶济铁路都是胶东半岛与鲁中腹地的大动脉；如今再通过济青高速、济聊高速、济德高速以及104、220、308、309国道的连接，正形成以济南为核心，涵盖德州、滨州、聊城、泰安、淄博、莱芜在内的“济南都市圈”）。 ◇经济指标提炼 1、2005年，济南市实现GDP1876.5亿元，3916美元地方财政一般预算收入106亿元城市居民人均可支配收入12310元，农村居民人均纯收入4812元，城乡居民储蓄存款1024.4亿元城市和农村居民恩格尔系数分别为33%和39.1%。社会消费品零售总额807.9亿元连续9年，2005年被青岛超越百户城市居民拥有汽车5.4辆、电脑54