房地产评价报告财产保全.doc

房 地 产 估 价 报 告 估价项目名称：宣武区南纬路38号院*号楼*层**单元*号住宅房地产市场价值评估 委托方：*** 估价方：*******房地产土地评估有限责任公司 估价人员：***、***、**** 估价作业日期：2013年5月28日至2013年5月29日 估价报告编号：[2013]++++估字（194）目 录 一、目 录 1 二、致委托方函 3 三、估价师声明 5 四、估价的假设和限制条件 6 五、估价结果报告 8 1、委托方 8 2、估价方 8 3、估价对象 8 4、估价目的 10 5、估价时点 10 6、价值定义 10 7、估价依据 11 8、估价原则 12 9、估价方法 13 10、估价结果 14 11、估价人员 14 12、估价作业日期 14 13、估价报告应用的有效期 14 六、估价技术报告 15 1、个别因素分析 15 2、区域因素分析 16 3、市场因素分析 17 4、最高最佳使用分析 26 5、估价方法选用 27 6、估价的测算过程 28 7、房地产评估价值的确定 32 七、《附件》 1.估价对象照片及位置图； 2.房屋所有权人身份证复印件； 3.《房屋所有权证》复印件； 4.房地产估价机构和估价人员资质证明以及房地产估价机构营业执照复印件。 致委托方函 ***女士： 受您委托，我公司对您所有的位于宣武区南纬路38号院*号楼*层**单元*号住宅房地产客观合理的房地产价格进行了评估。 评估人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价工作程序、利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，在委托方的配合下，对估价对象进行了实地勘查和估价资料的收集，同时进行了必要的调研，在此基础上形成了房地产估价报告。估价结果如下： 估价对象 为位于宣武区南纬路38号院*号楼*层**单元*号住宅房地产，建筑面积141.83平方米。房屋用途为住宅： 房屋所有权证 估价对象 建筑面积 （㎡） ************************** 宣武区南纬路38号院*号楼*层**单元*号 141.83 估价目的 确定房地产的市场价值，为委托方向法院申请财产保全提供依据。 估价时点 二○一三年五月二十八日 价值定义 为估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点的土地使用权及地上建筑物的房地产市场价格。 估价结果 估价对象于估价时点的房地产公开市场价值为806.97万元，大写人民币金额为捌佰零陆万玖仟柒佰元整，房地产单价56897元/㎡。 *******房地产土地评估有限责任公司 法定代表人签章 二○一三年五月二十九日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、估价人员****于估价时点二○一三年五月二十八日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 七、本报告专为委托方向法院申请财产保全提供依据而作。除按规定提送有关政府部门作为确定市场价格时的参考外，本报告的全部或者部分内容除获得我们同意外，不得用作其他用途，不得转载或引用于任何文字载体（包括文章、文件、报告、公告和声明等）。 八、本报告中的技术问题由*******房地产土地评估有限责任公司负责解释。 注册房地产估价师 证号 签名 *** ******* *** ******* 估价的假设和限制条件 一、本次估价的假设前提： （一）根据委托方提供的《房屋所有权证》，产权人为***,我们是按此假设条件进行评估的，其产权的确认应在北京市西城区国土资源局和建委，本报告的内容受此假设条件的限制。 （二）估价对象规划用途住宅，所占范围内的土地用途为住宅，实际用途与其相符，符合最高最佳使用原则。我们所评估的价值是基于估价对象能持续正常使用为前提进行评估的。 （三）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价格的影响，也没有考虑估价对象特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价格的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。 （四）估价人员已对估价对象房屋进行现场勘查，但仅限于估价对象的