房地产营销策划理工帝湖湾.ppt

解释：0月供：购房金额在100万以下的，一年内不用拿月供，由开发商出钱还银行，大概每月3000，一年36000。 首付7万得五房：首付10%，70万的房子7万就能拿到。 首付六万买街铺：底商首付10%，开发商出资40%，剩余50%作为银行的贷款。 房价：7000/平方米 1.理工帝湖湾的策划概述 1.1策划目标 1.2策划内容 2.环境分析 2.1地块四周 2.2主要规划指标 2.3地块周边规划 2.4周边配套设施 2.5竞争环境分析 2.6综合环境分析 3.SWOT分析 3.1优势 3.2劣势 3.3机会 3.4威胁 3.5结论 4.目标市场选择与定位 4.1细分市场 4.2目标市场选择 4.3市场定位 5.营销战略与目标 5.1竞争战略 5.2品牌战略 5.3市场地位战略 5.4营销目标 6.营销策略 6.1产品策略 6.1.1目标市场需求的产品的特征 6.1.2项目概念定位 6.1.3产品层次的确定 6.1.4产品定位 6.1.5产品品牌形象定位 6.1.6卖点提炼 6.2价格策略 6.2.1“试探性”定价策略 6.2.2折扣策略 6.2.3具体措施 6.3渠道策略 6.4促销策略 6.4.1广告策略 6.4.2房地产展销会 6.4.3人员推销 7.组织与实施计划 7.1第一阶段销售准备期（11年1月-11年3月） 7.1.1销售物料准备 7.1.2主要任务 7.2第二阶段内部认购期（11年4月-11年5月底） 7.2.1主要任务 7.2.2具体实施 7.3第三阶段开盘强销期（11年6月-11年9月底） 7.3.1主要任务 7.3.2销售策略 7.3.3具体实施 7.4第四阶段冲刺续销期（12年1月-12年3月） 7.4.1主要任务 7.4.2销售策略 7.4.3具体实施 7.5实际执行过程中的广告策略 8.费用预算 8.1营销推广费用预算 8.2媒体费用分配比例 1.理工帝湖湾的策划概述 1.1策划目标 （1）树立产品品牌，体现理工帝湖湾的三个价值： ①教育资源丰富——河南理工大学附属小学、幼儿园、焦作一中、河南理工大学、北京附属中学分校等都在附近。 ②自然环境优美——东侧与即将建设的大型水景公园—碧莲湖公园相邻，内部规划区的大型人工湖，和理工大学的馨月湖，三湖相互呼应，自然环境优美。 ③升值空间巨大——北侧与河南理工大学隔路相望，而河南理工大学比较有发展潜力，将来如果国家大力支持，其周边的地产会随之增值；而且西侧紧靠规划中的商业区，加上在本地区焦作市引进有限责任公司48 家，带来总投资 23 亿元，未来前景广阔。 （2）完成营销目标，使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利销售。 （3）在中华新天地一期获得巨大成效以后，二期的“理工帝湖湾”面对与一期不同的目标市场，这就要求我们要进一步成功地树立“理工帝湖湾”品牌，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的下期开发铺平道路。 1.2策划内容 通过对理工帝湖湾所面临的市场环境的分析，制定理工帝湖湾的营销战略，和4P策略，并制定具体的执行方案，确定费用预算。 2.环境分析 2.1地块四周 北面：北侧与著名学府河南理工大学隔路相望； 西面：西侧紧靠规划中的商业区； 东面：东侧与即将建设的大型水景公园—碧莲湖公园相邻； 南面：南侧为蒙牛华中地区生产基地； 2.2主要规划指标 用地面积：38729平方米 建筑面积：154716平方米 高层：141636平方米 底商：9350平方米 物业：3830平方米 占地面积：17500平方米 用地性质：住宅用地 建筑密度：29.7% 容积率：3.99 绿化率：30% 停车位：417辆 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 政府一般规定18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=土地单价/容积率 遵循“报酬递增递减规律”。 2.3地块周边规划 南侧为蒙牛华中地区生产基地；北侧与河南理工大学隔路相望，而河南理工大学比较有发展潜力，将来如果国家大力支持，其周边的地产会随之增值；西侧紧靠规划中的商业区，加上在本地区焦作市引进有限责任公司48 家，带来总投资 23 亿元，未来前景广阔；东侧与即将建设的大型水景公园—碧莲湖公园相邻，内部规划区的大型人工湖，和理工大学的馨月湖，三湖相互呼应，自然环境优美 2.4周边配套设施 ⑴目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升； ⑵项目距市中心13公里，11路将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，四周环路，宽阔通畅。 ⑶教育资源相当丰富：河南理工大学附属小学、幼儿园、焦作一中、河南理工大学、北京附属