歌雅花园项目提案.doc

歌雅花园项目提案 市场篇 一、近期宏观调控对市场影响 [一] 市场整体表现 楼市沸点转入冰点 消费信心严重受挫 市场博弈持久维持 新盘去化普遍冷清 在近期一系列政策影响下，楼市供应节奏受到明显干扰；2005年年初，住宅供应步伐放慢的主要原因是基于“惜售”心理，而自3月新政后，则是出于对后市下跌预期的担忧。 随着政策的陆续出台，市场形势日显严峻，供求双方僵持、对垒局面已经形成；自3月起，全市住宅成交量、价一路下跌； 楼市骤变的结构性原因是政策导向中低价房，而中高价房源去化受阻，并非真正意义上的楼市价格下跌； 本质上，目前上海楼市正处于政策调整期的第一阶段——“价停量跌”阶段，预计，这一阶段的持续时间短则一年至一年半，长则二至三年； 在楼市变脸之后，市场销售行情日趋理智：新增项目报价趋于求稳；但是，即使报价趋稳也未改变去化放缓的命运——目前，当月去化10-30%的速度已属于正常水平，5月成交百套的物业已下降至11例；因此，在当前市场形势之下，销售制胜的法宝在于合理的定价和创新的营销策略。 [二] 新增供应——逐月下降 后市信心不足 政策市下 供应谨慎 2004年下半年来，楼市销售火爆情形有目共睹，与此同时，新增供应也处于每月200万平方米左右的高峰期；直至今年1月，楼市仍然保持较高的供应水平。 2月，由于春节期间的影响，住宅供应出现间歇；此后，全市住宅供应量逐渐回升，但是并未迅速恢复至高位，如果说这种情况的出现是基于“惜售”心理的话，那么自3月新政后，住宅供应显得谨慎则是出于对后市下跌预期的担忧，尤其是在七部委5.11政策再次出台之后，市场担忧加剧，6月至今供应仅只有春节期间的同期水平。 一般，上半年是供应逐渐回暖之际，而下半年则会进入供应高峰；可以肯定的是，迫于全年供应目标的压力，楼市逐渐放量可以预期。只是，在近期一系列政策影响下，楼市供应节奏受到明显干扰。 注：新增住宅房以居住或居住用途的商品房为统计基础，并以当月正式开盘销售的楼盘为准，为本月内全市范围实际可供对外销售的新增住宅产品总和。 [三] 市场交易——进入冰点 消费者信心受挫 观望氛围愈演愈烈 交易热情从沸点降至冰点 随着政策的陆续出台，市场形势日显严峻，供求双方僵持、对垒局面已经形成。在3月至5月的一系列针对放房地产抑制政策的连续打压之下，全市住宅成交量呈现一路萎缩之势，市场交易热情从年初的沸点降至目前的冰点： 5月住宅交易量仅是1月份的28.7%，达到经两年来罕见的低谷；预计，6月份也将继续保持这一低水平，这种情形有可能维持到房价出现实际性的下跌，成交才会回归到4月份的数量。 房价坠落 政策导向中低价房是主因 在2004年热销的余韵中，今年一季度房价仍在9000元/平方米的高位上小幅盘整。 自3月高点起，沪上住宅均价开始连续大幅下跌：6月上半月，全市住宅均价再次跌破7000元/平方米关口，甚至连6000元/平方米关口也岌岌可危，楼市下挫严重。 具体来看，楼市骤变的结构性原因是政策导向于中低价房源，从而加大中低价房成交比重，中高价房源去化受阻，因而目前大幅降价并不是楼市真正意义上的价格下跌。 3月新政实施之后，全市住宅成交价格结构就已经开始逐步变化5月至今，“中高房源去化受阻、中低房去化比重增加”一直上演。5月主要表现为5000-8000元/平方米中价位房比重明显提升，而6月上半月，3000-5000元/平方米住宅的成交比重更是大幅放大，同比提高约15个百分点。 实质上，沪上潜在购房需求一直十分强烈：目前政策使得投资客和有一定财力购买中高价房的自住消费者因“买涨不买跌”而持币观望；同时，市场上凸现的是较低住房消费力的客户，中低价房、动迁配套房成为去化主力，一旦具备消费实力的客户出局，楼市定会出现快速下跌。 [四] 全市销售行情——价格涨跌不一 成交跌入谷底 普涨行情不在 报价趋于求稳 从5月的统计结果来看，该月新增住宅项目累计89个（较上月减少8个），除去10个动迁配套（或部分动迁配套）项目外，其余商品住宅本月销售价格变动情况如下（与上批房源或当前周边行情相比）： 5月新增项目价格变动情况 名称 报价不变 报价上涨 报价下跌 项目个数 36 37 6 比重 45.6% 46.8% 7.6% 由上表可见，5月沪上楼盘报价再次演绎谨慎态度，普涨行情不在。仅不足一半（约46.8%）的新增项目报价上扬或报价高于周边行情，同比上月减少7.5个百分点；报价平稳的项目比重增加9.7个百分点，达到45.6%，更多开发商对后市发展表现出理性的考虑。 个案成交量表现欠佳 5月成交百套的物业仅有11例 从个案表现来看，大量成交的情况显著减少；5月成交100套以上的楼盘仅为11个，比上月减少16个；与此同时，本月成交10套以下的楼盘401个，占全部成交楼盘