长沙市望岳路商住项目可行性研究报告汇.docVIP

目 录 第一部分 项目用地周边环境分析 3 1 项目用地周边环境分析 3 1.1 项目土地性质调查 3 1.2 项目用地周边环境调查 3 1.3 地块交通条件调查 4 1.4 周边市政配套设施比较缺乏 4 第二部分 区域市场现状及趋势判断 6 2 区域市场现状及趋势判断 6 2.1 宏观经济运作状况 6 2.2 项目所在地房地产市场区域分析 7 2.3项目所在地房地产市场总体现状 8 2.4商品住宅客户构成以及购买的实态分析 10 第三部分 项目SWOT分析 11 3．土地SWOT分析 11 3．1项目地块的优势 11 3．2项目地块的劣势 11 3．3项目地块的机会点 11 3．4项目地块的威胁点及困难点 12 第四部分 项目定位 13 4．项目市场定位 13 4．1形象定位 13 4．2产品定位 13 4．3价格定位 14 4．4目标客户群定位 14 第五部分 开发投资项目成本利润估算 16 5、开发投资项目成本利润估算 16 5.1主要技术经济指标 16 5.2项目总开发价值 16 5.4开发商利润 18 5.5开发商成本利润率 18 第六部分 投资风险分析及其规避方式 20 6．房地产投资风险分析及其规避方式 20 6．1 系统风险 20 6．2 个别风险 21 6．3 规避风险的办法 21 第七部分 结论 22 7．结论 22 第一部分 项目用地周边环境分析 1 项目用地周边环境分析 1.1 项目土地性质调查 1.1.1 地理位置 该地块位于长沙市河西岳麓大道与西北环线交汇处的东北角，东临望岳路，西临西北环线，南临岳麓大道，北临府后路。 1.1.2 地质地貌状况 该地块呈规则长方形状，与岳麓大道路面有约10余米的落差，项目地现为农垦菜地，西侧有一小山坡由西南向北逐渐抬升，是具有一定起伏的丘陵地形，适于营造错落有致的景观。地质状况尚可，能作为建设用地。 1.1.3面积 此地块面积为238亩。 1.1.4五通一平现状 地块为尚未开发的毛地，以菜地和农田为主，间有几间农舍，地面覆盖大量树木和绿色植被。 1.2 项目用地周边环境调查 1.2.1地块周边的建筑物 地块周边湘麓宾馆、岳麓区办事处、湘邮科技、五强科技园、岳麓山大酒店等单位。 1.2.2绿化景观秀丽 地块处于一片地势较低的洼地之中，天然植被覆盖，四周环线道路全为新建大道，绿化景观好。 1.2.3自然景观优美 地块的西面、北面、东面皆有大片农业用地和原生态的草本、灌木随 地势起伏分布于丘陵之中，本身环境条件优越。 1.2.4环境状况良好 由于地块位于河西市府板块，从整体规划到产业布局都非常重视利于可持发展的环保型新技术运用、新材料生产，严格控制有害废气、废水及生产废料的排放。再加上整个片区优良的先天环境，能保证片区的环境污染一直处于有效控制之中。 1.3 地块交通条件调查 1.3.1地块周边的市政路网及公共交通现状、远景规划 地块南侧的高新区已建成多条纵横交错的三车道以上区内主干道。现 在可乘坐152、603两条线路公交车，从“雷锋大道口”站通过高新区南入口往北行约800米到达本地西南角长常高速公路涵洞。从长规函（2003）117号文件可知，地块西侧有规划控制宽46米的雷锋西大道，北临规划46米宽的规划路，若能尽快实现将极大改善地块现有交通条件。 1.3.2项目对外陆、空交通状况 陆路交通：地块现有陆路交通往西则经过长常高速，可达到益阳、常德等地；往东经过北大桥到达河东；南北向则是贯穿全城的二环线西北段，交通四通八达。 空中交通：地块自西向东经岳麓大道（319国道），经长永高速公路约1小时车程抵达黄花机场。 1.4 周边市政配套设施比较缺乏 地块所在区域目前处于大开发的启动阶段，水、电、气、通讯等市政配套建设滞后，学校、医院、购物市场、邮政、储蓄、公交等区域性生活配套并未形成。现有市政配套设施主要集中在望岳街道办事处，多为小规模、零散分布，且距离地块均较远，难以对地块产生强有力的服务作用。 1.4.1购物广场是空白 地块周边2公里范围内没有大型购物广场，只在雷锋大道口处零星分布有小型的私人铺面，以经营日用、建材、五金为主。 1.4.2文化教育 以涧塘小学、湖南商学院、玲海艺术幼儿园、商务职业技术学院、湖南政法学院等为代表的文教设施相对较为齐备。 第二部分 区域市场现状及趋势判断 2 区域市场现状及趋势判断 2.1 宏观经济运作状况 2.1.1 国家宏观政策的影响 国务院办公厅近日转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的见》，规定自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地