昆明盛世领南小区建管工作体会 雷雷.docVIP

昆明盛世领南小区建管工作体会 由云南盛世同家房地产开放公司开发的盛世领南小区，与2005年06月19日开盘，2006年11月25日~12月25日交房。从项目建设竣工到工程质量遗留问题的整收，到现在还未结束。作为开发公司的一名员工，回顾可开展的工作。主要体会有几点。 一、 选好施工单位和材料供应商，是完成开发项目的根本 由于领南小区工程项目建设是公司自己开发的第一个楼盘，没有经验，加上一些客观原因，施工单位未进行扩投标直接进场施工，形成令人捯非施工企业的特殊事实。对此，公司在材料供应等进行了严格把关，在基地方面采收了相应措施。在公司及工程部，鉴理学位，施工学位的共同努力下，最终完成了小区的项目建设任务。 但是，由于项目工程总承包商的特殊性，即质量保证分是八建二部管理，负责维修任务的是承包人周晓天的施工人员。在小区房钥匙交给任户后，进入工程质量遗留问题整收中，有 开发商的信誉和形象品牌的旁盾问题，慢慢地显现出来。原因推出钱出工的问题，总承包人出现了两个，一个是法人，一个是承包人，一方不愿意钱，一方不愿意出人，谁都不想对小区的工程质量遗留的问题的处理负责，于是出现了相互推诿的问题。对此，在2006年12月~2007年9月期间开发商工程部及小区物管多次开出返修学，多次电话遗留崔. 施工单位返修无果，部分业主反映激烈。开发商，施工方，物管，房主之间旁盾发展到了极点。最典型的多次的工程部，物管崔修吵闹的任户是A-4-1501任户叶丁家的才窗墙污水；C-2-1505住户鲍宗寿窗墙污水；C-1-1107住户吴俊领住在会郎的花名底下，顶板污水问题。还有的住户出现外墙开裂污水补漏好和补墙色等问题。由于问题长期得不到解决，有的住户找到朱总的办公室。多次协商，2007年9月8日建二部才现以关系，有他们直接处理，问题才得到缓解。 在材料供应商的选择上，对已选择失误的学位，如盼盼门A-6-1303住户王斌从领钥匙开始就反映要换分户门，A栋1~6单元201室的分户门需要更换，置之不理，直到2008年4月任总承建商，物管，开发商多次崔 下。这些门才得到了更换。 二、抓好工程质量，是减少工程质量问题返修的违经 随着购房人群的物业维权意识的不断增强，要求开发商，监理，施工单位对工程质量每个环节都要把好质量关，收别是竣工后不好处理的问题。如一是为防止墙面开裂，在给与砖墙结合部位钢板网必经钉到位，抹灰必经多遍成括等都不能掉以轻心。墙开裂虽然是质量通病只要工疗到位是可以减少和避免的。在处理墙体开裂时，发现没有钢板网，有钢板网，但施工单位怕麻烦，两头都钉在砖墙上。墙裂得严重的是A-4-1501室叶丁家多次反映此问题当时该栋由于15层材料堵了交通道要抬梯子进行检查较困住，故导致些问题的发生。二、是防水工程必须将基层清理干净，涂刷JS涂料铺贴防水材料的工疗必须到位，否则，处理不好出现污水，住户就会来找麻烦，水是无孔不钻的，如果防水工作不到位，水就会住低处渗。如C-1-1107住户吴俊领因会此花池防水没有做好，多次反映。房顶渗水问题，后住整收发现是防水来处理好。三、是安装不慎，会导致高额索赔。最典型的是A-4-702住户归建荣因冷水管与热水管混装，要求开发商或施工单位赔偿3万元的问题；D-1-302住户李超因热水管接头破裂渗水，提出了要质保费2000~2500元左右，损失费3天1000元等问题，还要报都市条形码等媒体。以上三点只是向学刘举。这种例子很多。不见，以上问题虽小，但是住户看得很重，加之爱气钱及利益的拒使，就会天天纠缠开发商。 三、做好工程分项色干，是节约工程本费用的办法。 工程建设节约成本费用的环节很多，其中分色也是主要手段之一。分色部分分色据打桩，支护、喷锚，土方开挖和主体工程等分别包给各个专业施工队伍，可减少费用的滚动。同时，在分专业工程包干中不向施工单位提出一些优惠条件。如主体工程中的场地平整，守场地费用，围墙砌筑等都不提出作为进场施工的优惠条件；打桩的试桩费用，场障法理不计费用等都不作为首选入场。这些都不为工程建设项目节省一些费用降低建设成本。 同时，为了建设项目能顺利开展，凡进场施工的单位。都应在签订施工合同中明确缴纳一定的覆约保证金 ，覆约金主要根据工程量和此取费用的多少而定，也不按总费用的10%收取，工程竣工结束后无质量问题后如数退还。此举，仅在竣工单位按合同要求施工，确保工程质量而采取的必要措施，目的是为增加施工单位的紧迫感到压力。有压力才有动力，也才能干好工作。在工程问题上合作双方就有关问题以合同条款固定下来，覆约才有保证工作才好发展。 四、搞好物业管理，是开发产品牌得以维护的基础 物管是房地产品牌的固定基石，也是房地产公司事业发展的重要保证。物业管理公司不仅是小区的管理服务者，同时也是开发品牌的维护者，主要体现在以下六个方面： （一）物业管理好与