百年华府整合推广策略.docVIP

百年华府 整 合 推 广 策 略 前 言 目前石家庄房地产市场处在产业调整升级的发展阶段，发展商和置业者日趋理性，竞争加剧，房地产业面临新一轮洗牌，消费者观望情绪已然浓重，各大楼盘成交量萎靡态势依然延续。所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对百年华府项目进行深入分析后，做出一套完善全面的项目整合推广方案，相信本方案将有助于我们的项目顺利实现销售计划，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。深入分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及营销推广计划。 第一部分 项目综合分析 一、项目地块分析 （一）宗地描述 1、宗地位置 本地块位于城市的西南方向，位于槐安路以南，振岗路以北，时光街以东，西二环以西的围合地带。 2、地块现状 地块占地近80亩，（含商业部分）现为农副产品综合市场。 3、地块周边现状 ◆北侧为槐安路、西侧紧邻另一待建项目，东侧临近西二环，路面宽广，交通便利，居住环境较好。 ◆地块周边规模型住宅小区正在建设中，生活配套和商业配套正在完善。 （二）宗地各项技术指标 总用地面积52708㎡总建筑面积212958㎡住宅建筑面积140060㎡商业建筑面积32526㎡居住户数1166户绿地率38.47%容积率3.31停车数量982个 （三）区位描述 区域概况—— 依傍槐安路城市核心要道，区域环境安谧优雅；南北向的西二环、友谊大街，东西向的槐安路、裕华路为城市主干道；坐拥城市绿肺——天然氧吧——91亩生态公园，毗邻300亩山前湿地。 （注：空气中60%的氧气来自绿地，91亩地的生态公园每天能吸收6吨二氧化碳，释放出???5吨氧气，可供6000人呼吸） 地块周边环境—— 南侧——石家庄市高新技术产业开发区、成熟居民区； 西侧——91亩时光街公园、南水北调工程、西部山前风景旅游区； 东面——绿地公园、城市环城交通西二环； 北面——君晓小区、北杜花园。 景观—— 裕西公园（老动物园）、时光街公园、南水北调工程、西部山前风景区等。 地块内部环境—— 地块呈较为规整的长方形，南北较长，地块内部现状为低密度建筑物，地面平整。 项目地块周边交通状况—— 项目北依槐安路、东邻西二环路，南靠新石北路、西接时光街，24 路、39路等多条公交线路途经项目所在地，交通便捷。 项目地块周边配套—— 可为项目提供服务的配套设施如下： 生活配套益友百货、红楼超市、祥隆泰超市、建国路市场、商业银行、市图书批发市场等生活配套。教育配套育英小学、市私立麒麟小学、41中、10中、交通学校、省司法学校、河北师范大学、河北经贸大学、白求恩医学院、协和医学院等。医疗配套白求恩国际和平医院、石家庄市协和医院、467医院、51002医院、武警总队医院等。文化娱乐老动物园、植物园、烈士陵园、友谊公园、河北省图书市场等文化旅游景点。（四）地块所在区域综述 石家庄处于一个旧城改造、建设新城区的“三年大变样”进程中。石家庄居民公认的最适宜居住的地方主要是槐安路沿线的城市东南板块和地块所在的城市西南板块。本地块所在区域已经规划为集中居住区，并同时由多家开发商获取了周边地块的开发权，形成了蓄势待发的局势。已经开发的项目诸如观澜豪庭、春江花月、泊爱蓝岛已经在该区域内树立了一定程度的形象并销售良好。本地块西侧被市政府规划为90余亩地的时光公园，地块紧邻的槐安路已经成为石家庄市首屈一指的城市核心主干道，西至鹿泉西部山前区域，东至石家庄开发区，目前已竣工通车。同时随着西部山前区的规划落实，也将会极大带动石家庄西南区域的发展，而项目所在区域又处于城市西南板块的核心位置，可以预见的是，未来这里将是最适宜人居及最具升值潜力的城市第一居所。 总之，本地块区位已经获得消费者认可，也是政府大力规划发展的方向，不存在区位缺陷。并且有望几年之后发展成为石家庄西部居住中心。 二、项目SWOT分析 （一）优势分析 1、区位优势 项目位于槐安路主干道南侧，槐安路作为城市的主要交通干道交通优势日益凸显，紧邻西二环，在城市发展及规划的版图中，属于城市地产发展的潜力地段，区位优势明显。 2、交通优势 紧