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《物业管理概论》 物业管理是指：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理起源于19世纪60年代的英国。 物业管理发展于19世纪末20世纪初的美国。 我国第一家物业管理公司成立距今30年（1981年3月10日）；2003年6月8日颁布《物业管理条例》。 物业管理行业特征：①公共性和综合性、②广泛性和差异性、③及时性和无形性、④持续性和长期性。 物业管理的主体？ 前期物业管理的主体 ——开发建设单位、物业服务企业 正常期物业管理的主体 ——业主大会、业主委员会、业主（使用人）、物业服务企业。 物业管理企业组织机构设置的类型：①直线制、②直线职能制、③事业部制、④矩阵制 简述直线制的特点及优缺点？ 特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助管理人员。 优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。 缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直接领导机构和人员请示报告后，才能处理，影响工作效率。 简述直线职能制的优缺点？ 优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。 缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。 物业管理企业组建的原则（多选）：①因事设职的原则、②权责对等的原则、③统一指挥原则、④分工协作原则、⑤经济原则。 职务设计与分析是组织设计最基础的工作。 简答如何按需设置机构？ 因为管理对象的规模和复杂程度不同，对管理要求的专业化水平及管理水平也不尽相同，要按照①统一指导、②分级管理、③精于高效的管理原则设置机构。 论述项目组织机构组建的步骤（展开）？ 根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式。 确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位。 确定人员、职责、权限。 由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解。 组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。 项目管理机制的主要环节：计划-实施-检查修正（无限循环） 简答物业管理分为几个阶段？ 前期物业管理的阶段：①获取项目、②前期介入、③前期物业管理 物业管理阶段：①正常期物业管理、②项目更选 论述物业管理的内容（展开）？ 招投标——前期介入——接管验收——入住——档案建立——基础服务——达标创优——关系维护。 《公共法和风险规避》 侵权行为之债：由于过错侵害他人的财产权和人身权而产生的债。 侵权行为的构成条件（必须同时具备）有哪些？ 侵权行为； 损害事实（即损害结果）； 侵权行为和损害事实之间存在因果关系； 过错：故意或过失。 损害赔偿的范围：①积极损失、②消极损失、③精神损失 精神损失：如给债权人的信誉及其他人身权造成的损失。特点：伤残。 关于格式条款的特殊解释规则？ 通常理解解释； 不利于提供方解释； 非格式条款优于格式条款解释。 违约条款构成要件？ 要有不履行或者不完全履行合同义务的行为； 当事人的违约行为造成了损害事实； 违约行为和损害结果之间存在着因果关系。 违约责任形式：①继续履行合同、②支付违约金、③赔偿损失、④定金罚则、⑤其他形式 定金特点：合法定金不能超过20%、实践合同 物业公司的管理服务义务：第一时间发现、第一时间制止、第一时间报告 保管合同是实践性合同 保管人的义务？ 给付保管凭证的义务； 妥善保管义务； 亲自保管义务； 不使用或许可他人使用保管物； 危险通知义务； 返还保管义务。 寄存人的三大义务？ 支付保管费（有偿保管合同）和偿还必要费用； 告知义务； 声明义务。寄存人寄存贵重物品未声明的，保管人支负赔偿一般物品的义务。 共有权的范围界定（根据物权法的规定，公共部分应当由三部分构成）? 区分所有建筑物专有部分以外的其余部分； 不属专有部分的建筑物附属物及附属设施； 经区分所有权人的约定供共同使用的专有部分与其附属物。 共有权的限制? 按公共部分本来用途使用公共部分的限制； 分担公共费用和负担的限制； 维护现状的限制； 不得侵占的限制。 《侵权责任法》所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益 《侵权责任法》第八十二条 遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任。 《侵权责任法》第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 《侵权责任法》第九十条 因林木折