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银海雅苑推广策略案 Yin Hai Garden SWOT分析 优势: 资金雄厚,实力强大-银海花园、银海财富大厦、银海华庭、银海雅苑等项目建设 项目规划和建筑设计较好、档次/品质中上 学院派的领导团队，在产品的打造过程中，细节流露点滴真情 政府支持 SWOT分析 威胁: 来自竞争对手: 本土地产开发商,例如:武汉地产集团 福星惠誉 外地地产综合实习强,例如:万科、金地 在面对加入世贸，国门大开将面临三个方面的挑战： 国际化趋势 b.高科技竞争 c.可持续发展 预祝项目顺利销售完毕！ 上帝是谁？在那里？ E 项目前期客户职业划分 医院医生 写字楼的知识白领 公务员 原住居（地域情结） 武大、华师等学校教师 周边区域中高等收入人群 投资客 生意人 E 项目核心目标客户描述 正直 诚恳 富有聪明才智 自信 创造力 社会责任感 ——他们必定是事业有成的一族，纯正白领或有修养的知识分子 ——他们不刻意追求时尚，有自己的观点，时间观念； ——他们不自觉地归入某个共同趣味的圈子，以此展开社交； ——优越感和压力感并存，同时工作压力不断掏空他的智慧和体力，处在不穷不富的尴尬中，放弃工作等于一穷二白，再努力也难成富翁，晚睡，身心高度紧张； ——均好性产品最大的客户群是中产阶级； ——他们将自己描述为具有中国特色的中产阶级中的“精英份子”； ——他们有文明的教养和冷静的思辨能力。这个阶层将成为第二个十年整个市场的主要客户群，他们具备成熟的人生经验； ——在一个日益快餐化和标准化的时代，他们试图通过自身的努力来打破和多数人群都一样的无趣无聊的生活 E 项目核心目标客户描述 正直 诚恳 富有聪明才智 自信 创造力 社会责任感 项目核心目标客户的驱动因素 F 价值观：精神 物质 生活观：细节 整体 消费观：产品之外 产品 居有山。观有水。乐于天下。 重于整。贵于细。享于成就。 项目核心目标客户的驱动因素 F 尼采曾经在书中有言： “有教养的市侩” 我们这里面明显有两类人群： 一群就是真正在专业上有造诣的资深人士（专家、学者） 一群就是那些“有教养的市侩”（他们愿意被贴上一种标签，他们的世界观里就是形式大于内容，更看重身份、资历的物化东西） 为了迎合这群人的需要，我们用一种“仕”的精神来塑造他们的形象，让他们自己甘愿钻进这样的圈子里来。而且要有一种和谐、睦邻友好的社区文化，因此我们利用“名仕友居”来营造社区感染力、亲和力。 （强调项目的高尚性、人文性） 所以，本项目的形象定位： 揽东湖·瞰武大·名仕友居 　高屋建瓴： 虚线借助项目地段、山水生活提升项目的高度，实线是呼应人居需求：人文性与审美性的完美统一以及个人自我需求满足的情结。 　寓理于情： 不会生硬的进行卖点诉求，在银海雅苑的各项优势价值之上， 表述居住情感理念的升华，传达一种生活高度和居住的思想 境界。 诉求策略—— 在设计风格上：整个画面简洁有力，色彩基调沉稳大气，稍稍透出几份雍容雅致，既体现出项目高贵的品质，又能通过色调反映这群人的生活特性。 在文案撰写中：文字具有高度，而且在平实中见真意，通过山水、人文生活的点、线、面始终围绕地段来扩展社区内的生活场景，尤其从侧面来反映一种生活态度、一种精神高度、一种开阔视界。 创意调性 视觉平面 RISE ADVERTISING 户外1 户外2 户外1 户外2 为什么黄金有价而玉无价？ 为什么可口可乐销售这么好依旧做广告？ 为什么万科的房子总比别人的价格高？ 启 示 精行对于银海雅苑项目目标的理解 卖座 全市范围的高销售率（进入销售龙虎榜） 片区高端（进入高端住宅圈） 在2005-2006年的武汉地产市场中造就非凡的影响力 叫好 稀缺地段 报告核心内容 第一部分：项目面临的问题 ——现状与目标之间的差距 ——项目核心竞争力及形象统领 第二部分：本市营销实践的借鉴分析 ——目标客户选择 第三部分：问题的解决方向（创新的方向） 项目面临的问题1：产品的大户型问题 对于一个项目的产品，我们最重要的是分析销售的重难点问题，有目的地去解决、去剖析？ 大户型据贵司提供的总体数据106套，虽然说大户型产品的比例不算太大，（占整体户型比例的9%），但从销售金额上算，大户型的销售金额要占到总体销售金额的20—30%，因此，销售大户型将是我们目前销售的难点。 项目面临的问题2：产品的多样化问题 与本项目人员接触过程中，了解到目前销售状况：小户型销售在本阶段应作为重点任务？ 项目产品在户型上从30㎡—400㎡多不等， 30㎡—65㎡ —396套—34.9% 100㎡—140㎡—446套—39.4%， 整个体量占取总量的74.3%，因此作为项目的重点销