佛山保利张槎项目定位策划详细报告.ppt

张槎原住民购买需求判断：具有较强的经济实力，但受自建房和农民公寓的分流较大。购买本项目需要有更强的理由。 张槎生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，最有可能的客户群 商业立势：区域级商业中心打造时尚城市场+城界建立 城市界面：商业之上的住宅打造城市住宅+城市公寓 区域商业中心地位建立：引进品牌百货主力店（如天虹），品牌效应迅速建立中心地位 入口气势建立：运用灯光装饰等打造强烈的昭示性和引导性。 灯光工程：结合商业建筑,入口或是转角部分的设计，形成独特的商业夜景,形成昭示性. 公建化立面：以Art deco的立面风格打造项目的城市界面，强化项目城市形象 精装修：提升小面积产品的产品附加值和综合性价比 保证内装修,家电全套配送,业主拎包即可入住. 为投资者提供更大的附加值. 公共空间：高品质酒店式大堂，提升了住宅档次 采用酒店式精装修大堂，为住宅提供了更多的附加值，大大提升了住宅的品质感和档次，打造酒店式公寓住宅。 活动秀场：预留空地，或通过空间的特殊处理，形成广场的活动场 广场通过灯光与景观设计元素的结合，创造了富有趣味的城市广场，由于其艺术化的形象，通常在这里举行艺术展览，科技SHOW、小型音乐会等。 标志性雕塑：独有的标志性雕塑将成为整个广场的形象名片，人气聚集场 独特的雕塑设计不仅仅是景观需要，更是代言整个商业广场的标志. 电视柱播放项目宣传片或不同国家的电视片，结合雕塑、水景和地表的独特设计，进行景观灯光的打造，营造都市氛围。 并形成独特的商业标志性，提升商业的昭示性。 城市主轴——住宅底商与商业街区的氛围呼应，延续仙槎南路的城市氛围 绿化、橱窗、虚实空间的相互呼应，将街区的城市感整体烘托出来。 同时，灯光工程的搭配使用，将进一步强化商业街的城市表情。 项目豪宅符号建立：豪宅形象 项目豪宅符号建立：建立级差性的资源 项目豪宅符号建立：楼王明星产品建立标杆 入口：通过绿植、喷泉、台阶等方式营造项目入口的仪式感和尊贵感，豪宅第一印象建立 庄重而典雅的新古典主义风格体现项目的尊贵感。 在项目内部采用类别墅创新产品，以类别墅符号直接建立产品豪宅认知 可在部分单位产用底复产品，赠送花园，实现类别墅的居住感，为项目添加类别墅产品符号 符号1：豪宅形象——大气入口类似于凯旋门形式的入口豪宅起势迅速建立，尊贵感、仪式感、身份感迅速提升 符号1：豪宅形象——空中会所奢华体验，10F空中会所，会所档次迅速提升 空中会所作为售楼展示之用，让客户能够充分体验高端会所的私享感受。2700 ㎡的多功能豪华会所+5000 ㎡的恺撒广场，体现了豪宅的气度。 御鼎阁——外部资源单位：90套拼合单位（整栋楼均为拼合户型，实际为180套单位） ，2梯3户设计。截止目前，该栋共计售出29套拼合单位（单套计为58套），成交率30%左右. 景院——内部资源型产品：网上数据显示还剩余17套，面积在210-280㎡左右，均价10000元/平方米。 符号2：豪宅价值基础——资源级差打造内部园林水系景观轴的打造，形成高层产品的资源级差性，形成明星楼王产品，产生产品的价值级差 符号3：产品豪宅化——低密度豪宅符号附加通过容积率分解，以市场公认的豪宅符号——低密度，整体社区豪宅符号附加 别墅：剩余4套，价格13000-18000元/平方米，全部为中间联排。 将2.2的容积率进行分解，低密度产品最大化，实现豪宅的标签附加。 在同一的价值体系中,我们的标杆价格越高,我们的价值就被估计的越高, 保利在禅西创造一个奇迹。 价值突破二：附加标签,伪装豪宅 抓住城市一线豪宅比价机会， 步入禅城豪宅阵列 Chapter。 2 立面豪宅初印象建立 会所豪宅标签建立 入口豪宅私密感营造 明确的建立项目的豪宅印象，通过客户公认的豪宅符号，迅速建立豪宅印象联系 步入禅城豪宅阵列 Chapter。 景观主轴 入口广场 景观主轴 一级资源地块：核心园景 二级资源地块：边缘园景 三级资源地块：临路 四级资源地块：临路有噪音 2 地块资源缺乏，周边界面混杂，需要通过在项目内部打造资源，产生一定的级差性资源，夯实豪宅基础； 在地块内部形成以水系为元素的核心景观轴，通过景观轴形成资源级差 步入禅城豪宅阵列 Chapter。 2 在项目极致景观资源的位置设置楼王产品，形成项目中的顶级产品标杆； 在近园林的位置设置明星产品，保证项目“豪宅”产品的高资源性 核心景观轴楼王产品 邻近景观资源的明星产品 类别墅产品符号附加 Luxurious house 豪宅打造 豪宅形象 A B C 资源级差 空间豪宅符号 万科金域华府 大气入口 Luxurious house 豪宅打造 豪宅形象 A B C 资源级差 空间豪宅符号 万科金域华府 典雅立面 Luxurious house 豪宅打造 豪宅形