钜隆罗村罗湖中路项规划建议.ppt

主要减震防噪技术措施优劣势对比分析 以上设施可结合使用，提高降噪效果 * World union 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * * * World union 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 钜隆罗村罗湖中路项目 规划建议 项目西侧拥有水体景观，东侧拥有校园开阔视野及远处岐岗山资源；南侧临铁路，受噪音影响；北面为早期商品房。 居住价值：Block2Block3Block1Block4Block5 地块分析 Block 1 Block 2 Block 3 Block 4 Block 5 舒适型产品 一般 一般 较强 临近罗湖中路，昭示性较强 南向内部园林 BLOCK 1 经济型产品 弱 大 一般 紧邻铁路，昭示性较强 北侧园林，南侧高层部分汾江河 BLOCK 5 舒适型产品、商业 弱 大 强 紧邻罗湖中路，昭示性最强 东侧园林景观，西侧学校及岐岗山 BLOCK 4 中大型产品 强 小 一般 小区内部，昭示性较弱 内部园林景观 BLOCK 3 大户型产品 地块适用分析 西侧水体景观，内部园林景观 景观 最强 最小 弱 昭示性最弱 BLOCK 2 私密性 噪音 进入性 昭示性 地块名称 分区原则——资源条件 / 地块位置 B1位于地块北侧，毗邻北侧商品房，享受南侧园林景观，私密性较强，居住价值一般，适宜布置舒适型产品； B2紧邻西侧水体，享受水体及园林双重景观，同时位于小区最内部，私密性最强，居住价值最高，适合布置大户型产品； B3位于小区内部，享受园林景观，私密性强，居住价值次高，适宜布置中大型产品； B4紧邻主干道，东侧视野开阔，且享受西侧园林，但受噪音影响，居住价值一般，适宜布置舒适型产品；昭示性强，亦适宜布置商业； B5临铁路，受噪音影响较大，居住价值最弱，适宜布置经济型产品。 标识 5.5 9520 56 四房两厅两卫 160平方以上 15.8 24785.6 168 四房两厅两卫 140~160平方 20.5 32110.4 244 四房两厅两卫 130~140平方 11.3 17735.2 140 三房两厅两卫、四房两厅两卫 120~130平方 18 28151.2 244 三房两厅两卫 110~120平方 18.9 29654.8 250 三房两厅两卫 100~110平方 6.3 9872.8 112 三房两厅两卫、三房两厅一卫 85~90平方 2.8 4435.2 56 两房两厅一卫 80平方 100 156527.4 1270 　 总户数 面积比例(%) 总住宅面积(㎡) 户数 户型 户型大小 当前规划方案1评价：规划存在对视、朝向感差等问题/户型分布极不均好/内部价值体系混乱 规划分析 当前规划方案1存在问题如下： 当前方案户型分布极不均好，内部价值体系混乱，需根据地块价值分析进行重新分布； 整体规划楼栋密集，存在楼栋对视，无朝向感等问题。 当前规划方案2评价：相比方案1，楼栋更密集，造成对冲对视问题严重/无朝向感，未能创造内部价值级差，无标杆户型 规划分析 当前规划方案2存在问题如下： 相比方案1，楼栋更密集，梯户比高（最低1T3，最高1T6） 密集排布造成对视/对冲严重，朝向感不佳，舒适度不足 内部价值较混乱，未能形成内部价值极差和比价体系，大户型优势无法体现； 没有树立楼王价值标杆，对地块价值进行充分利用 方案调整建议：容积率分解/南偏东25度/内外形成两大有价值级差的组团/楼王树立标杆 规划分析 120-140平方米3+1房 80平方米2房 80-90平方米2+1房 90-100平方米小3房 100-120平方米大3房 140-160平方米4房 180平方米4+1房 方案布局原则： 容积率分解：利用临铁路及主干道高梯户比单位（部分1T5楼栋），化解园林单位容积率，增加整体舒适度（相对原方案，减少了2栋楼栋）； 利用地块形状，整体按南偏东25度排布，最大程度消除楼栋对冲及无朝向感问题； 内外形成两大级差组团：外城为经济型组团，内城为舒适型组团；在保证外部组团舒适性的基础上，充分提高内部组团舒适度；两大组团形成价值阶梯 楼王位于最佳位置，树立标杆及项目形象； 沿铁路基本为板楼，少开缺口；产品为高梯户比小户型，最大程度消减铁路影响。 户型配比调整：维持原方案中大户型比例，将100-120户型适当减少，增加80-100平米刚需户型比例，通过容积率分解两级分布提升中大户型价值 规划分析 5.5 9520 56 四房两厅两卫 160平方以上 100 156527.4 1270 　 总户数 15.8 24785.6 16