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城郊型农村宅基地问题探析 井云鹏1 易维良 高杰 1．黑龙江省农垦建筑设计院 2.东北林业大学土木学院 [摘要] 我国宅基地具有生活和生产双重功能。我国现行土地法律、法规对农民宅基地土地权属性质的确定和农民宅基地取得及流转等的限制规定,是基于我国社会主义公有制和人多地少、土地资源重匮乏的国情确定的。本文通过对我国宅基地使用现状的问题分析和存在问题的总结，提出了宅基地管理的政策建议与改革趋势。 [关键字] 农村 城市郊区 宅基地 1.我国宅基地管理现状 1.1村庄建设用地规模总量大,扩张快,集约、节约用地潜力大 我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍。据《2004年全国土地利用变更调查报告》显示,截至2004年10月31日,村庄用地2.48亿亩,新增村庄建设用地38.2万亩,村庄建设用地总量呈不断增长之势。据《中国统计年鉴(2005年)》显示,农村人均住房面积呈逐年递增趋势。与1990年相比,人均住房面积由17.83平方米上升到27.90平方米,增加了56.5%;与2000年相比,人均住房面积增加12.4%.我国农村人口在不断减少,农村建设用地规模不降反增,农村居民点用地高达16.4万平方公里,人均居民点用地185平方米,远远超过国家标准,农村宅基地利用粗放,集约、节约用地潜力大。 1.2. 农村居民点分布零散,居民点规模差异明显 　　农村居民点规模差异明显,北方大于南方,天津市、北京市、河北省的农村居民点规模较大,南方的农村居民点规模较小,居住相对分散。平原地区居民点规模大于丘陵山地地区,经济发达地区大于经济落后地区。 　　经济相对发达的沿海地区居民点规模大于中部地区,尤其是沿海的长江三角洲、珠江三角洲等地区,农村居民点扩展明显。如广东省的农村居民点规模大于广西自治区,北京市、天津市的农村居民点规模大于河北省。 1.3 新增宅基地呈逐年递减趋势,宅基地需求总量下降 　　随着土地用途管制制度及农用地转用制度的严格执行,各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善,节约用地意识和耕地保护意识的不断提高,各地严格宅基地审批管理,积极探索、充分挖掘现有村庄用地潜力,充分利用闲置宅基地和空闲地,进行旧村改造;积极推进中心村建设,加快“空心村”整理和“城中村”改造,宅基地的用地需求大大减少,新增宅基地比例下降。总的看,自1999年《土地管理法》实施以来,宅基地需求总量下降,新增宅基地呈逐年递减趋势。据《中国统计年鉴(2005年)》显示,2000年～2004年农民新建房屋面积呈逐年递减趋势,新建住房面积2004年比2000年减少31.03%,比2003年减少24.05%。 1.4 宅基地流转日益活跃,但表现出明显的区域差异 　　流转活跃程度的区域差异表现为,区位因素是宅基地流转的主要动力之一,近郊较远郊更为活跃,离城市中心距离越近流转活动越活跃。从区域环境和周边经济发展水平看,工业区、农场周边的宅基地流转最为活跃;其次为旅游资源和自然景观丰富地带。流转方式的区域差异表现为,近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转,远郊且风光秀丽区域主要是以长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流转。 2、我国宅基地管理中的主要问题 2.1 法律法规不完善,有关规定滞后,加大了宅基地管理难度 关于农民宅基地管理的法律法规数量少,且效力层次低,宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整,其中关于宅基地使用权流转方面的规范性文件数量就更少。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律,而仅靠《民法通则》、《土地管理法》中涉及的极为有限的规范性规定进行调整。2004年11月国土资源部出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》。该文件从土地规划、宅基地计划管理、申请报批程序、审批管理办法及农村土地集约利用等方面对全国宅基地管理提出了指导性意见,但对宅基地使用权流转作了限制性规定,并严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。 2.2 宅基地规划滞后,在一定程度上导致农村住宅建设用地规模失控 　　乡(镇)土地利用总体规划和村镇规划是严格控制宅基地标准、合理划定功能区的前提,是管理农村宅基地的基础。但部分村镇缺乏村镇建设规划、村庄布局规划和控制性详细规划。规划滞后,规划的引导作用与控制力度不够,未能合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局范围和用地规模,从而在一定程度上阻碍了城镇化及居民小区、中心村的建设,导致农村住宅建设用地规模在一定程度上的失控。 2.3“空心村”、空置住宅依然存在,超标准占地现象较为普遍 　　农村闲置宅基地、村内空闲地依然存在,一户多宅比例不小,空置住宅面积将不断增加。由于现行分户条件严格,闲置宅基地数量较少;积极实施旧村改造,多数地方基本消灭“空心村”