2015年杭州楼市板块供应潜力与风险专题中国指数研究院.docVIP

不同于去年年初楼市的悲观冷清，2015年初的杭州楼市可谓是利好不断，央行降息、杭州公积金利率下调政府出手救市。更关键的是，两会上李克强的总理报告提及对房地产要支持与促进，这相当于给房地产打了一针强心剂研究主持：中国指数研究院 数据支持：CREIS中指数据 研究成员：供应量由个部分组成：1、未领取预售许可证的若以未来总体可预计供应套数套。及结构组成 供应类型 供应总量（万㎡） 占比（%） 在售项目可售存量 1793.8 19.2% 在售项目未售余量 4715.8 50.5% 新增潜在供应量 2821.4 30.3% 数据来源：CREIS中指数据， 从供应结构来看，以在售项目所形成的供应量占据绝对主导地位，占比近70%。据统计，截止2月28日全市共计有超450个项目在售，大概估算有超6500万平方米体量的房源仍未销售，其中可售存量高达1793.8万平方米，尚未领取预售证的后续房源体量则高达4715.8万平方米，占供应总量的50.5%。除在售楼盘之外，2015年或将有250个全新项目上市，或将形成2821.4万平方米体量的新房源，占比30.3%。 1.2 住宅、商业冰火两重天，住宅供应总量超6000万方，但去化压力相对较小 住宅供应体量占比65.7%，但去化情况尚可，而商业房源出清周期近23年，去化形势非常严峻。从供应物业结构来看，未来3年，商品住宅供应依然占据市场主导，预计供应总量超6000万平方米，占比65.7%；商业地产供应体量相对较小，共计3210万平方米。尽管从量上看，商品住宅供应体量较大，但从去化情况来看，如果按近3年住宅市场平均去化近800万平方米的速度来估算，在正常开发、正常销售状态下，住宅供应总量全部去化完毕仅需7.7年的时间；而商业地产按照近3年平均去化141.7万平方米的速度来估算，出清周期高达22.7年，去化形势严峻，严重拖市场后腿。近年来，随着住宅市场调控，大量资金涌入商业地产，杭州商业地产呈现出。 数据来源：CREIS中指数据， 2. 住宅供应结构：供应房源主要集中于在售项目续推房源，区域分化凸显 2.1在售项目续推房源占比超5成，新亮相项目或将超100个，供应体量次之 图2：未来3年杭州市商品住宅供应结构 数据来源：CREIS中指数据， 据中国指数研究院杭州分院不完全统计，未来3年内，杭州市预计有近500个住宅项目有房源在售，总体量超6000万平方米，其中以在售项目未售余量占比最大，高达58.2%。 在售项目可售库存体量近1200万平方米，库存市场相对健康。2011年以来，杭州楼市持续攀升，。供应的劣质库存仍去化困难，至今仍沉淀着，以致 数据来源：CREIS中指数据， 3. 板块分析：临平副城、余杭组团两大郊区板块供应“挑大梁”，板块分化加剧，后期需重点警惕十大高风险板块 3.1 供应房源板块分布严重失衡，临平副城、余杭组团领跑 从板块分布来看，目前杭州楼市供应分布不均衡现象较为严重，28个板块大致可以分为四个梯级：第一梯级是临平副城、余杭组团两大板块，未来供应均在800万平方米以上，分别达到861万平方米和802万平方米的巨大体量，占全市总量的27.1%，两大板块将是杭城竞争最为激烈的板块。从两大板块房源组成来看，供应房源以在售项目剩余房源的持续消化为主，尤其是临平组团近70%的供应房源来源于在售项目后续供应，部分项目由于拿地时间早，产品设计落后，去化困难，房源积压严重，属于劣质库存，而相对来说，由于近两年土地供应较少，板块新增潜在供应不足15万平方米；第二梯级为200-600万平方米区间的供应总量，这类板块较为集中，有9个，包括良渚组团、大城东、钱江世纪城、萧山老城及南部卧城、湘湖新城、市中心板块、之江转塘、萧山开发区、西溪板块，供应总占比近5成；100-200万平方米为第三梯级，共计有6个板块，库存压力尚可；第四梯级板块供应总量在100万平方米以下，共计11个板块，主要集中在滨江区和下沙区，以上板块近两年土地供应稀少，目前区域主要以在售项目的可售库存和剩余体量的持续消化为主，后续新盘稀缺。 图4：杭州市28大板块供应体量分布图 数据来源：CREIS中指数据， 3.3 板块分化及风险预警 从上述部分的分析中，我们可以发现杭城住宅市场整体供应体量高企，但从出清周期来看压力尚可，相对较为健康。值得重点关注的是，由于不同板块在供应总量、价格水平、去化情况等方面的差异，不同板块面临的去化压力出现严重分化，供应分布不均衡所隐藏的风险不容小觑。 基于此，本次研究将从供应总量、近两年去化速度、出清周期、价格水平、资源禀赋等方面来综合评判各大板块未来所面临的风险，最终将28大板块划分为以下三类： 表2：杭州楼市28大板块风险评判及预警 风险程度 板块 供应总量 （万） （万） 出清周期 （年） 竞争程