百货商场筹备方案.pptVIP

项目现状 商业裙楼2009年作为广州服饰城营业过，现在物业已经清空，仍需要重新装修； 消防之前完成了2次，重新装修需重新报批； 管线部分已安装； 电梯、中央空调等已安装； 有地下停车场； 商业裙楼外立面已旧，需要重新装修； 上河国际商圈的概况 上河商圈：一个成立不足五年的商业新一极，却有着十数年的商业沉淀。纵观长沙所有的商圈，无不处于城市的交通中心。而上河商圈不仅是东城现在的中心，更占据着长沙未来的交通中心。高铁、城铁、地铁均落户于此，上河商圈距地铁二号线3分钟、城际铁路长沙站5分钟、武广高速长沙火车站10分钟、黄花国际机场15分钟……放大了来看，从上河国际花园抵达省内各大城市的时间将被控制在3小时以内，去武汉只需要1小时，去广州3小时，即便是去上海也被控制在5小时以内……通江入海是长沙的发展方向，上河商圈所处的位置决不是简单的城市中心，更是长沙未来发展的发力之地。 “对于一个商圈来说，交通是基础，商业氛围是本质” 整个以上河商圈为中心的东城商业集群经过数十年的发展，商业的成熟程度已经不弱于五一广场。从万家丽路一路过来，三湘、马王堆、万家丽、高桥，各类大型专业市场推动了东城商业的发展，而上河商圈就位于这条万家丽路“商贸文化走廊”的中心点，尽享这个年销售额400亿元“商业集团军”所带来的繁华与兴盛。 　　当然，对于上河国际来说，借势是天赋，造势是实力。沃尔玛、肯德基、通程奥特莱斯、、欧亚达家居广场、金逸电影城、天之道足浴、等 高桥特色 拥有多个成功的专业市场（如，高桥茶叶市场、高桥建材市场、高桥汽配城等） 湖南高桥大市场建成后，带动了周边加工、仓储、运输、餐饮、娱乐等三产业的发展，加快了农村城市化进程。 “高桥电脑大世界”开业，该项目的投资建设标志着高桥大市场提质升级的大幕已经拉开。 湖南高桥大市场的崛起，引来了巨大的物流、客流和资金流，已成为长沙市新兴的金融商贸中心。 上河国际花园特色 上河国际花园位于高桥商圈和万家丽商圈的交汇处,俯瞰两大商业圈,地理和交通位置不言而喻 升值潜力不可估量。 上河国际花园规划总建筑面积约32万平米，总户数约1600余户，占据东城高尚生活中心 。 项目裙楼位于上河国际花园B栋1-4楼。 上河国际花园A栋沃尔玛、通程奥特莱斯、吸引了大量附近小区的居民，是上河国际商圈的重要组成部分。 扣点式百货商场 百货商场绝大多数都是以统一收银，然后按照销售额扣点的形式来收取商铺租金。扣点方式是收取商铺租金的另一种途径。扣点形式的百货商场由于不需要一次性交纳租赁店铺的租金，所以其商铺前期投资相对较小。招商相对来讲比较容易。 功能定位 卖时尚，新产品、新款式、新材料，引导消费者新潮流 卖品牌，满足中高档输入的消费群体需要 卖信誉，规模大、服务好、信誉高 卖环境，塑造商场优美、舒适环境 卖功能，商品齐全、功能多样、服务周到，实现吃喝玩乐一站式消费 项目投入 内部装修费用：按每平方米500元计算，约4万平方，合计约2000万。 外立面改造：按每平米450元计算，约3000平方，合计约135万。 消防：约150万。 策划费：按30元每平方计算，约120万 招商费：按70元每平方计算，约280万 广告费：前期300万，中期300万，后期200万，合计约800万 项目收入 按一个以年平均日销售额最低不超过100万的商场计算，平均扣点额为20%，一天的收入约20万，每月收入约600万 其中水电费、广告宣传费、由商场商户平摊，管理费收入用于人工工资 总结 项目具有发展潜力，成功运营之后，不仅有较高的利润，并且能够提升物业本身的价值，升值空间不可估量； 项目交通便利、处于人流量聚集的十字路口处，做百货商场能与周边配套设施互帮互助，是最大优势； 除购置物业外，装修是项目前期投入中最大的一笔； 项目曾经有过一次失败的案例，加大了项目招商难度； 招商可以以免进场费、降低扣点额度的方式吸引大品牌入驻； 如自营商场，必须成立新公司； 湖南家喻户晓的张万福珠宝愿意，借张万福品牌于项目，项目可成立张万福百货，可以提高项目的知名度，信誉度，从而降低招商难度； 本方案所提供的项目投入与收益均是大概数额，具体金额以实际操作运营为准。 前期投入费用：约3485万元 一年的收入：约7200万元 利润核算 净利润 总投入 年收益 投资收益率 投资回收周期 3485 万元 7200万元 200% 6个月 长沙市雨花区高桥上河国际裙楼可行性分析 2012年02月19日 目录 第一部分、项目概况 第二部分、区域概况 第三部分、项目定位 第四部分、经济测算 项目概况 Part 1 上河国际商业广场简介 上河国际商业广场雄踞大东城核