房地产商业部分运作案例HFHS.pptVIP

徽商 · 长江西路天柱路项目 关于项目商业部分运作的补充报告 项目经济指标 基地面积：14658平方米 用地性质：公建、住宅 容积率：6.12 建筑面积：94544平方米 限高：140米 绿化率：30％ 日照系数：1:1.1 2-1 商业环境分析 主力客户 儒商 有关商务垂询请与市场服务机构联系 电话：(25210 或：(25传真：(25繁华的背后，是心灵的田园牧歌 第2节，产品定位 “院落商街” 徽商 · 院街 项目名称： 街，是城市的大道,两边有房屋的、比较宽阔的道路,通常是开设商店的区段。她是没有顶的开放式空间，可以形成消费空间和公共活动的空间。 街，是商业的起源，人们在这个空间里进行各种热闹的活动，体验室外空间的乐趣。街的两边有开放式的商铺，人们在街上就可以完成交易，体验与自然的亲近。 【阐释】 院街：半合围式院落组成百米体验式商业步行街横贯东西 徽商 · 院街 第3节，产品规划 据说，在古代的北京、在现代的阿姆斯特丹、在法兰克福、在布鲁塞尔、在科隆，有令人怀念的城市商业规划，“一种紧凑感、一种乐趣、一种变化，一种意外的惊喜，还有一种久违的，说不清道不明的亲切感。它存在于那或拥挤或宽敞的商铺堆叠之中，存在于引人入胜的变化和对比之中，存在于带来欢乐的意外之中”。 “围合”与“开放”，是一个辨证的统一体，就它们自身而言都没有任何价值。围合的程度和质量只有与给定空间的功能发生关系时才有意义。“徽商·院街”，需要一个现代的商街围合来实现空间的开放性和自由的广阔性” 我们需要营造不同的空间类型：自由、独立、不羁、散漫、感性的空间；铺装的、神秘幽雅、豪华让人产生幻想的空间；以及用来界定、分隔、联结特征相反的对立空间的过渡性空间。我们需要组织起空间序列，它激发起人们的好奇心，带来一种期盼感，指引并促使我们奋勇向前寻找一种亲切自由的空间… … 我们把这些流动的感觉称之为 “空间智本主义” 知性的、优雅的、对空间绝不浪费 与目标产生共鸣的 无处不在流动的智慧 就是“空间智本主义” 空间智本主义的规划原则： 院街要与住宅部分有很好的亲近性； 不同业态之间具有差异性，户型设计多样性 面向文化与收入较高的阶层，产品要体现出品位 人车分流，与住宅共用公共车库 规划方案: 建筑高度：6层，下3层为商铺，上3层为酒店式公寓 建筑面积：商铺每间从50---120不等，3层之间连为一体，每层底层设卫生间 ；酒店式公寓分为45平米与60平米两种 建筑形态：新古典主义风格现代建筑 建筑位置：住宅南侧 绿化景观：3个中心景观广场，住宅北侧与院街南侧各一个景观休闲带夹围 项目整体 总用地面积：21亩(14000.7平方米) 建筑密度：42.3% 商业部分单层面积：4000平方米 商业部分建筑面积：24000平方米（院街以6层计算） 住宅单层面积：2205平方米 住宅部分建筑面积：61740平方米（高层以28层计算） 总建筑面积：85740平方米 容积率：6.12 经济技术指标 第四部分，项目形象定位 中庸儒雅，休闲商围 形象定位 主题推广语 大隐之地，大富之城 集商业与居住与一体，成就“大隐”人生。纵览世界建筑发展潮流，历经上世纪商铺模式化的蛰伏，开始迈进一个更高远的层面，达至“大隐”的高度。 集都市繁荣与自身特色规划于一域，融城市配套与名流平台与一体的都市休闲中心却如此珍稀，可遇而不可求。遍寻寰宇，惟有比华利山庄“看不见的上流生活”和纽约上东区、伦敦切尔西区等国际豪宅，才既有“大隐”的境界，又有“大隐”之品味。徽商 院街正是“大隐”从理想到现实的人居载体。通过这一载体，融和都市之繁华、交通之、信息资源之快捷，为“大隐”提供了入时之形。笑谈间掀起风云变化，事业轻松驾御；观其生活内涵，又深得“大隐”之神。院落商街将艺术人文汇聚都市先锋稀缺区位，悠然独立又天成内敛；多种社会资源、多项生活功能尽收在内，成就“大隐”人生。 第五部分，营销方案 第1节，营销方式 1-1 传播方式 大众传播（ONE TO ALL） + 点对点直销（ONE TO ONE） 第1节，SWOT分析 S：优势 开发商品牌具知名度 住宅住户层次品位较高 O：机会 周边缺乏休闲服务性商业 周边消费者市场群体消费潜力强，数量较大 周边消费者层次较高 W：劣势 商业气氛不足 地理位置不处于中心商业区 T：威胁 中心商业区竞争威胁 周边规划中的类似商业竞争 第2节，项目定位方向思考 本项目的定位可以从以下几个方面思考： 项目定位要依据市场容量，要差