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房地产业务基本流程 二零零五年五月 之一 本演示文稿内容仅为本人所了解之房地产开发的工作流程及工作内容，并非房地产开发的标准模式，只希望能作为了解房地产开发业务的辅助资料，其中或有疏漏及误导之处，敬请各位谅解并保持独立的见解。 声明 土地获取阶段 产品实现阶段 房地产开发阶段 第一部分 土地获取阶段 项目发展工作的最终目的是按照经营要求有计划地获取土地。在取得发展项目的机会情况下，判断该项目是否可以获取，以什么代价获取，以及预测最终的收益情况是项目发展工作的主要任务。 政府 -新增国有开发用地 -旧城改造 -农村集体用地 企业 -土地整理商（房地产公司） -拥有土地的其他企业 土地来源 旧城改造牵涉到原居民的拆迁补偿问题，征用农村集体 用地牵涉到青苗补偿及占用土地补偿价款问题。虽然拆迁及征地为土地出让者的职责，但是容易产生纠纷。 土地上及周边的一些附属物容易带来隐患，如高压线，污染型工厂，医院等等。 获取方式 协议出让 -政府协议出让 -企业协议转让 招标 拍卖 挂牌 2004年8月31日“大限”后，政府协议出让土地的方式被叫停，“招牌挂”成功的偶然性较高，目前多采用从企业（已办理《国有土地使用权证》）手中以合作或购买的方式获取土地。随着囤积土地2年以上不开发将被收回等一系列政策出台，企业手中的土地资源日益减少，今后“招牌挂”将成为获取土地的主要方式。 俗称“招拍挂” 项目提议 立项听证 政府核准手续 土地阶段基本工作流程 内部流程 外部流程 参加招拍挂 土地阶段已决定了产品实现阶段的工作方向及 工作内容，项目的成败很大程度上也取决于此。 内部流程 收集新项目信息 起草《合作意向书》 项目立项提议书 一线公司召开项目立项决策会议 撰写《立项请示》（一般为邮件形式） 起草《项目可行性研究报告》 总部召开立项听证会议（含董事会流程） 项目提议 立项听证 地块真实性判断 地块可操作性判断 地块经济可行性判断 形成报告 一线公司决策是否上报听证会 项目提议的主要任务 收集新项目信息-城市基础数据 经济指标 城市总规划 右图为典型的《项目宗地图》 收集新项目信息-项目概况 按照**市设计规范要求，主要指标如下（粗算）： 总占地面积 34.60 万平米（含道路，未区分） 建筑面积 52.00 万平米 其中住宅 47.30 万平米（含会所，不含地下室、架空层） 公建 4.70 万平米（无偿交政府，占用地面积8％） 容积率 ≤1.5 建筑密度 ≤30%（10层以上小于25％） 控高 未限制（沿道路有微波通道，估计影响不大） 绿化率 ≥34％ 车位 1：1 （地下室、架空层车位有独立产权，可售） 公建内容：幼儿园2所9班－12班；小学1所24班；社区健康服务中心2个 （120平米）；老年人活动中心170平米；居委会5个（500平米）； 物业管理用房120平米；储蓄所2个（300平米）；肉菜市场1500平米。 收集新项目信息-项目规划设计要点 名词解释1 容积率=计入容积率的总建筑面积/总占地面积 上例中:52.00 万平米/34.60 万平米=1.5 政府给出的是上限,即容积率≤1.5 建筑密度(覆盖率)=建筑物投影面积/总占地面积 上例中:覆盖率≤30% 绿地率(绿化率)=绿化面积/总占地面积 上例中:绿化率≥34% 例如：道路/硬质地面及地面停车位不计入绿化面积，行道树按每棵1.2m2计算，不同城市规划局的计算规则有差异。 车位比=总车位数/总户数 上例中:车位比≥1 项目中建造出的总面积中有一部分不计入容积率,例如层高低于2.1M的空间,突窗等等。上例中成本核算的总建造面积将大于总建筑面积52万平米。 名词解释2 多层：层数小于7层，最近修订为6层。 高层：建筑物高度小于100米，一般在30层以下，主要是以消防配置划分为以下几类： 小高层：层数小于12层，防火等级较低。 小高层：13--18层，防火等级要求较高。 高层：19—30层，防火等级高