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第二章 房地产 Add your company slogan 第一节 房地产的概念 一、房地产的整体概念 指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 二、土地、建筑物和其他地上定着物 （一）土地的含义： 地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。三维立体 （二）建筑物定义： 建筑物包含房屋、构筑物。 （三）其他地上定着物的含义 三、实物、权益和区位 实物：看得见摸得着的部分 权益：权力束、与实物同样重要 区位：环境 距离（可及性、通达性） P58 图2-5 第二节 房地产的特性 一、不可移动 二、独一无二 三、寿命长久 四、供给有限 五、价值量大 六、用途多样 七、相互影响 八、易受限制 九、难以变现 十、保值增值 1．不可移动性。 房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，所以，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。 2 ．独一无二性。 房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。所以房地产市场不能实现完全竞争。这也是必须进行现场查勘的原因。 3 ．寿命长久性。 可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。 4 ．供给有限性。? 由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。房地产供给有限性的本质，不在于土地总量有限和面积不能增加,主要是由于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。 5 ．价值量大。 房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大。 6 ．流动性差。房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。 （7）用途多样性。 （8）相互影响性。? 相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。 （9）易受限制性。 由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，世界上任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制。政府对房地产的限制一般是通过管制权、征税权、征收权、充公权4种特权来实现的。 （10）保值增值性。由于对房地产本身进行的投资改良、通货膨胀、需求增加、外部经济、外部管制改变等因素的影响使房地产具有保值增值的特点。其中对房地产本身进行的投资改良、通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值。其中，通货膨胀使房地产保值而非增值。 第三节 房地产的种类第四节 房地产及其描述 下课后，就当作你为你的老板写份报告。 按照第三节的各种标准把你家的房屋、咱们的学校的宿舍、学校的图书馆、滨江道的伊势丹的种类写在一张A4或16开的纸上。 按照第四节的样子，把你家和宿舍描述一下。 尽量写