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物业开发的全过程项目管理 徐新 2010年1月9日 主要内容： 地产商角色认知 地产项目常见组织方式 物业开发的流程 物业开发过程中各项工作之间的关联配合 从承包商向地产商的转变 地产商角色认知 房地产开发 一级开发：生地变熟地 征地、拆迁、安置、补偿、三通一平/七通一 平，对熟地有偿出让或转让。 二级开发（物业开发）：熟地变房子 拿到三通一平/七通一平的土地后进行物业的开 发建设；销售或持有出租。 地产商角色认知 地产商（物业开发）在干什么？ 钱 买地 卖 建 房子 房子 地产商角色认知 地产商角色认知 资源的整合者 产品的鉴赏家 价值的创造者 生活的推销员 业主的服务生 地产商角色认知 — 资源的整合者 资源的整合者 房地产公司的核心资源： ● 土地资源 ● 财务资源：资金和融资渠道 ● 政府关系资源 ● 管理资源：人力资本、管理体系 ● 客户资源 ● 品牌资源 ● 供应链资源：承供商、服务商 ● 同业资源：其它开发商 地产商角色认知 — 资源的整合者 资源的整合者 土地：资金资源 + 政府关系资源+同业资源 前期：政府关系资源（市区级国土局、发改委、规委、建委、 人防；市环保、交委、消防、园林、路政、市政等） 资金：公司、股东、合作方、银行、信托公司等 设计：各类专业设计服务商资源（概念方案、建筑设计、园林 景观、室内装修、外立面、幕墙、弱电、消防、市政各 专业等） 地产商角色认知 — 资源的整合者 资源的整合者 工程：各工程物资类承供商、顾问咨询类服务商资源（监理、 招标代理及工程造价咨询、总包、各专业分包、各类 设备材料供应商等） 营销：各营销类服务商资源（广告策划公司、销售代理、网 络媒体、平媒、短信投放公司、户外广告媒体公司 等）、客户资源（老客户、营销服务商带给我们的） 地产商角色认知 — 资源的整合者 资源的整合者 物业开发的过程也是资源整合的过程 加快开发进度 有效控制开发成本 资源整合得越好→提升产品品质 →创造经济效益及品牌效益 建立良好品牌形象 提高销售业绩 地产商角色认知 — 产品的鉴赏家 产品的鉴赏家 设计“房子” →把“房子”卖掉→获得收益（经济、品牌形象） 怎样设计出“能获得最大收益的、好的房子”？ 现在人们怎样来看待“房子”？ - 仅是用来遮风避雨、安身立命、居住的窝？ - 是舒适、放松、享受、体验、彰显身份的生活居所 地产商就要具备这样的鉴赏能力：品质、创意、品味、 是否符合目标客群的需要、是否引领市场的方向、是否 与同类产品形成差异化 地产商角色认知 — 产品的鉴赏家 产品的鉴赏家 如何鉴赏产品？ 外立面、园林景观、室内装修、户型、平面、配套、细部节点等 等 – 一个产品的“硬”品质 鉴赏，从项目市场定位研究开始……直到产品最终实现 静水园立面、香蜜园林、李桥LOFT户型及平面