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中央公馆精装房调查分析 客户群 标准 价格 优劣 风险评估 一、在售精装房项目效益分析 2、在售精装房项目毛坯价格推算 3、在售精装房项目溢价额度推算 1、在售精装房项目基本概况 二、本项目精装房可行性分析 1、精装房市场接受度分析 2、中央公馆精装标准接受度分析 3、中央公馆精装溢价额度推算 目 录 三、精装房调查问卷客户喜好度分析 在售项目踏访 恒大名都 永康境界 潜在目标客户需求调查 访问对象：潜在目标客户 访问方式：定量问卷 访问地点：中央公馆销售中心 实际完成样本量：定量问卷50个 调研执行说明 本次调研工作分为客户调研和市场状况（竞品、项目地块）调查两大部分 一、在售精装房项目效益分析 ◆恒大名都基本情况 户型区间：90——130平方米 均价：5800元/平方米 精装修报价：1500元/平方米 1、在售精装房项目基本概况 ◆永康境界 户型区间：90——130平方米 均价：5600元/平方米 精装修报价：1500元/平方米 ◆现有精装房市场用材调研 2、在售精装房项目毛坯价格推算 ◆恒大名都项目毛坯价格推算 定价参考项目：乾景国际（4500元/平米）； 参考原因：项目地段、拿地时间相同； 售价差异：恒大名都五证齐全、观景园区已建成、工程形象好、施工进度快； 售价增长：增长500元/平米（即毛坯参考售价为5000元/平米） 定价参考项目：领世城邦（5600元/平米）； 参考原因：项目地段相同、开发能力相当； 售价差异：领世城邦五证齐全、项目已全面施工、工程形象好、毛坯交房； 永康境界五证暂无、未施工、精装交房； 毛坯定价：降低600元/平米，即5000元/平米 ◆永康境界项目毛坯价格推算 公式1：（交房时间至今）每平米溢价额度=精装溢价*回款比例*（1+0.012）?+ 精装成本*（1+0.012)s-精装成本*（1+cpi）m 注： n代表精装溢价回款部分的使用月数; s代表精装成本投入使用的使用月数; m代表交房时间至今的年数; 回款比例视项目情况（五证齐全按100%回款计算;证件不全按30%回款计算）而定; 精装溢价=精装售价-毛坯售价。 公式1主要针对回款比例未达到100%的项目 公式2针对回款比例达到100%的项目 3、在售精装房项目溢价额度推算 ▲溢价额度推算公式 公式2：（交房时间至今）每平米溢价额度=精装溢价*回款比例*（1+0.012）?-精装成本*（1+cpi）m 小结：1、由以上精装溢价额度推算可得出，精装可以增加开发商的利润； 2、五证齐全、项目全面施工的恒大名都资金溢价利用率高； 3、证件暂无、项目暂未施工的永康境界影响了该项目资金溢价利用率； 分析：证件情况和施工进度在一定程度上制约着项目资金溢价利用率，影响着现金的回流及利用率 在售精装项目精装溢价额度推算 类别 精装房售价 毛坯售价 精装成本 精装利润 每平米溢价额度 恒大名都 5800 5000 500 300 442 永康境界 5600 5000 600 0 156 备注：假设恒大名都2015年中交房，永康境界2016年中交房 以上数据统计：邢台市在2012年才出现精装房销售，但已有16%人居住过，在外地或大城市购房居住，也表现出邢台精装房市场的巨大潜力。 以上数据统计：考虑毛坯房客户居多（58%），表现人们对精装房有顾虑，习惯传统的毛坯交房。但这并不表示精装房市场不可行，被访客户急需专业全面的市场引导，让理性消费带动购买力无疑是明智之举。 小结：邢台精装房市场空缺较大，如果做精装房需要对购房客户进行专业全面的市场引导 1、精装房市场接受度分析 二、本项目精装房可行性分析 以上数据统计：中央公馆大多数被访客户精装标准的心理接受度为1200元——1500元左右 2、中央公馆精装标准接受度分析 中央公馆客户可接受的精装修价格 600元以下 600-900 900-1200 1200-1500 1500以上 9% 20% 29% 36% 6% 数据来源：中央公馆50份精装房调查问卷 由上表得出： 3、中央公馆精装溢价额度推算 在精装售价一定的情况下，降低精装成本，会提高溢价额度，但是同时也增加 了销售难度。 建议：精装成本在700-900元左右时，每平米溢价额度可观，销售难度适中，关键在于装修 设计方案是否能达到客户的满意度 备注：2014年底中央公馆毛坯房市场预期售价：5800元+700（邢台市场12%年增长）6500元/㎡，精装溢价1500元，精装房售价8000元/㎡；精装溢价1200元时，精装售价7700元/㎡ ★★ 805