商圈消费者调查调研报告final1.ppt

本项目位置 商圈功能划分图 本项目交通条件示意图 周围交通路线 距上海火车站M1/M3号地铁换乘站只有1.9公里； 轻轨明珠线在辖区内经过 南北高架入口、地铁M2号线均在2公里范围之内。 地铁M7号线地铁出口 长寿路西康路停靠车辆： 13路105路36路63路768路830路837路941路948路950路966路316路319路 长寿路陕西北路车站停靠车辆： 922路950路316路 长寿路常德路停靠车辆： 13路106路223路36路768路830路837路941路950路966路 周边办公楼简略示意图 周边大厦列表 就近小区以及住宅楼盘示意图 周边小区以及住宅楼列表 长寿路项目附近街道办事处图片 长寿路项目附近街道办事处 上海宏观经济分析 上海经济综合实力指标 上海宏观经济分析 上海宏观经济分析 周围人口分布图 市场调研分析 项目地理位置 (见page5\6\7\8) 上海长寿路地区是目前市中心地区尚未被完全开发仅有的土地项目之一,属于商业地产开发的盲点。本案从地理位置上看，极具商业价值，其东面有定位游客的上海不夜城，西面则连接上海中山公园,中间又有亚新生活广场及曹家渡贯穿；同时方圆5公里内的淮海中路百盛、近南京路的久光百货及梅龙镇，中兴泰富等商业项目也为本案带来了许多意外的惊喜； 本案建设完成后，将把以往在长寿路、天目西路、长宁路条线上的各商业形态完整的贯连，独辟蹊径的形成一条内涵丰富且错位经营的商业链。同时由本案向周边商圈辐射，由点带面的扩展成全新的商业网络，将原有单个的商业形态整合后提升成为又一个上海地区的极富发展潜力的商业副中心。 交通 本案位于地铁7号线的出口，而地铁1.2.3号线均距离该项目2公里以内。共有26部公交车可直接到达商场。便捷的交通将为本案未来的发展带来更广阔的发展前景。 市场调研分析 周边状况分析(见page9~14) Fashion Commons位于普陀、静安、闸北以及长宁交汇中心区域。覆盖了超过9个街道，近71万人口，其中长住居民58万，其中13万外来人口。一般商业地产都会以某个区的中心为发展重点然后向周边展开，因此其辐射面较小，而本案的特点是处在4个区的交汇中心，所产生的联动效应在未来将无可估量。 5公里范围内： 高中档住宅小区：40个以上，其中有高档会所的小区约17个； 商务写字楼：30个以上，总体量超过80万平方米，约容纳商务人士约14~16万 市场调研分析 消费结构分析(见page20~22) 调查范围内的人群收入及家庭收入同徐家汇地区相比，基本相同，但家庭平均收入仍略高于徐家汇地区。这是由于本案附近地区在近十年里进行了大规模的改造和建设，原有一批低消费和低收入的人群被迁至其他地区，而新造的商、住楼又吸引了一批有消费力的人群入驻，而逐步形成现在的消费力。 本案周边人均收入:RMB3135.83 家庭月收入为7423.33 参照徐家汇周边人均收入: RMB3191.67 家庭月收入为7416.67 居民结构分析 人均学历高：74%以上属大专以上学历，工作稳定性较高，且对生活质量的要求高 平均月收入高：该区域居民的平均月收入高于上海市平均水平 消费自由度高：以18岁~35岁为主，其中25岁~30岁的居民占23%。这部分人群属于工作人群，消费力旺盛。并且59%的居民属于未婚状态，每月可支配月收入高于上海平均水平。 市场调研分析 消费者行为分析(见page25~41) 餐饮娱乐消费需求大：本地区的居民比较徐家汇地区，餐饮和娱乐需求更大，可能与人口结构较年轻，并且可支配月收入相对较高，白领较多有关； 品牌认知度高：由于人口结构年轻化，对品牌的认知度较高，并且习惯去大型购物中 心购物，在购物要求中，选择性多被排在前几位，但相对，他们也理性消费，希望购买的服饰是有品牌并且价格低廉的； 交通条件需求：大多数居民虽然有车或者有条件买车，但调查显示，还是以公交车辆、地铁以及出租车作为出行首选，普遍认为与出行停车难、收费贵和油价高，所以不愿开车； 偏好选择性：消费者喜欢选择性较大的场所消费，例如梅龙镇附近，因为有多个商场 ；正大，品牌多；徐家汇，商场多；但由于定位不明确，年轻消费者往往要逛多个商场才能购买到自己喜爱的商品，本案对此部分消费人群做了细分，将会最大限度提高未来商场发展潜力。 市场调研分析 定位(见page42) 上海特色性商场拥有定位