《中国房地产金融2012年度报告》.doc

《中国房地产金融2012年度报告》 中国房地产业协会金融专业委员会 2013年3月  编辑委员会 主 任：边华才 副主任：朱中一 苗乐如 编 委：（按姓氏笔画排序） 王 刚 王小鹏 王戈宏 白宏伟 司建伟 乔 琦 华志忠 孙 煜 严海宏 李战军 李晓文 杨绍萍 杨晓光 肖晓俭 吴 涛 张 红 陆 云 郑 沂 郑锦桥 赵卫群 赵晓英 荆兰竹 胡 峰 姜宏岩 高 茵 盛 斌 董续勇 焦 谷 执笔单位：北京高通智库投资顾问有限公司 目 录 序 言 7 一、宏观经济运行情况 8 二、金融市场运行情况 9 三、金融相关政策 11 （一）货币政策 11 （二）金融政策 12 四、房地产相关政策 12 五、房地产投资情况 14 （一）商品房开发投资 14 （二）商品房开工建设 15 （三）土地购置及价格 15 （四）房地产企业收购与并购 15 六、房地产融资情况 18 （一）房地产信贷情况 19 1、房地产开发贷款 19 2、个人住房贷款 20 3、住房公积金 20 （二）股权融资 21 1、首次公开发行（IPO） 21 2、增发募集现金 21 3、增发收购资产 21 （三）债券融资 22 （四）房地产信托 26 1、房地产信托融资规模 26 2、房地产信托的收益和期限 27 3、房地产信托资金投资方式 27 4、房地产信托产品发展趋势 28 （五）房地产私募基金 29 1、募集与规模 29 2、房地产私募基金管理机构类型 29 3、房地产私募基金投资对象与投资方式 30 4、房地产私募基金的收益和期限 31 5、房地产私募基金发展趋势 32 （六）民间资本 32 七、保障房建设与融资情况 33 （一）保障房建设情况 33 （二）保障房资金融资渠道 33 1、保障房信贷 34 2、保障房债券 34 3、其他 34 八、促进房地产业和房地产金融健康发展的建议 34 （一）稳定房地产相关政策 34 （二）推动房地产金融创新 34 （三）支持房地产金融机构发展 35 （四）加强房地产企业金融能力建设 35 附 录 0 附录一：境外发达国家和地区房地产金融制度比较分析 0 一、境外房地产金融体系概览 0 二、境外房地产市场金融体系 1 （一）住房金融体系概述 1 （二）美国住房市场金融体系发展状况 2 （三）德国住房市场金融体系发展状况 5 三、境外房地产行业金融体系 6 （一）银行贷款 7 （二）上市公司 7 （三） REITS 8 （四）房地产基金/私募基金 11 附录二：2012年房地产企业资金运用和融资需求调查分析 13 一、问卷调查的基本情况 13 二、企业基本情况 13 三、企业经营能力调查 14 四、企业融资情况调查 17 五、企业融资面临的主要问题 22 附录三：房地产基金投融资创新案例 24 一、房地产私募投资基金创新案例——嘉融长三角优势发展基金 24 （一）基金介绍 24 （二）投资模式及交易架构 24 （三）投资标准 25 （四）基金募集 25 （五）基金投资收益 25 （六）基金退出 25 （七）典型案例介绍 25 二、稳盛投资案例——上海某夹层项目介绍 26 （一）项目简介 26 （二）投资结构 27 （三）资产管理过程中的增值服务 27 三、嘉富诚投资案例 28 （一）项目简介 28 （二）投资结构 28 （三）风险点控制 29 （四）基金管理策略 29 （五）基金退出方案 30 四、高和资本案例分析——金澳国际 30 （一）投资过程 30 （二）关键解读 32 五、 盛世神州基金与万科项目股权合作案例 35 （一）投资概况 35 （二）深层解读 35 （三）共赢预期 36 六、建银精瑞稳健收益系列私募投资基金——昆山永恒盛商业综合地产项目 36 （一）基本情况 37 （二）运作理念 37 （三）运作模式 38 （四）绩效 38 图 表 目 录 图表1：2010年以来我国GDP季度增幅走势 8 图表2：2012年城镇固定资产投资额和房地产开发投资额变化图 8 图表3：2012年城镇固定资产投资及房地产开发投资同比增幅 9 图表4：2012年我国新增贷款总额走势图 10 图表5：2012 年1-12 月金融机构人民币贷款各利率区间占比 10 表格6 ：2012年中央和相关部委关于房地产政策及其导向 13 图表7：2012年全国房地产开发投资情况 14 图表8：2012年全国房地产新开工及竣工面积趋势图表 15 图表9：2012年全国土地购置面积与土地成交价款情况 15 图表10：2012年部分房企并购合作统计 15 图表11：2012年季度房地产开发资金来源结构 18 图表12: 房地产开发贷款变化趋势 19 图表13：降息过程减轻购房者