一盘生意-围绕项目经营的房地产前期决策及设计管理.pdfVIP

一盘生意 —— 围绕项目经营的房地产前期决策及设计管理 2008年4月20 日 主讲人：韩振捷 223 释题: “凡事都当成一盘生意来看” ——企业/项目/设计/管理……都是如此。 “盘 ”——要有系统的观点，不能只看局部和短 期，要看整体与长期,不光有静态,还要有动态。 ——系统必须有中心。 ——系统要放在大背景中考虑。 “生意”——投资、回报、风险。 224 太阳系全图—项目经营是房地产业的中心 225 太阳(项目经营)有多大（重要）? 226 太阳(项目经营)有多大（重要）? 227 太阳(项目经营)有多大（重要）? 228 目 录 A 太阳——项目经营 1.0 大背景— 中国房地产行业的宏观分析 2.0 项目经营及前期决策的几个概念 B 九大行星 •1.0 水星—土地投资 6.0 土 星— 园林装修 •2.0 金星—市场定位 7.0 天王星—卖场策划 •3.0 地球—总体规划 8.0 海王星—声光色影 •4.0 火星—建筑户型 9.0 冥王星—物管服务 •5.0 木星—立面风格 C 彗星——全方案（项目大纲） 229 1.0大背景— 中国房地产行业的宏观分析 1.1中国房地产行业的空间布局 1.1.1 “张弓拉箭”的基本格局 1.1.2 沿海大都市群的聚集价值 1.1.3 “蓝海” 在哪? 230 中国大中城市分布图(房地产业空间布局) 231 1.0大背景— 中国房地产行业的宏观分析 1.2 中国房地产行业的暴利原因 1.2.1 需求过旺 1.2.2 原材料(土地)供应不足 1.2.3 土地的局部垄断 1.2.4 金融工具的利用 232 1.2 中国房地产行业的暴利原因 1.2.1 需求过旺 a. 城市化背景下的刚性需求 b. 实际负利率(-3%)下的保值良方 c. 人民币升值(5%)预期下的全球投资圣地 d. 金融杠杆(按揭)推波助澜 233 1.2 中国房地产行业的暴利原因 1.2.2