宿州项目调研报告20111201（初步资料）.docVIP

宿州项目调研报告 第一部分 城市概况 2 一、 基本情况 2 二、 经济环境 3 第二部分 城市规划 4 一、 城市区位及整体发展规划 4 二、 城市建设用地布局规划 5 三、 中心城区规划 6 第三部分 城市房地产市场分析 7 一、 城市影响力分析 7 二、 房地产市场发展阶段分析 9 三、 房地产市场发展潜力分析 10 四、 房地产市场发展趋势分析 11 五、 房地产市场发展风险分析 14 第一部分 城市概况 基本情况 城市概况 项 目 概况 地理位置 宿州位于安徽省最北部，与苏、鲁、豫3省11个市县接壤，是淮海经济协作区的核心城市之一 面积人口 全市国土面积9787平方公里，户籍人口535万。 埇桥区 行政区划 辖埇桥区、 交通状况 宿州地处安徽北部苏豫皖三省交界处，交通十分便利。京沪线、陇海线、京沪高铁以及在建中郑徐客运专线（高铁）穿行而过京沪高铁全线设21个停靠站，宿州东站为第11个站 城市产业 八大支柱行业：煤炭开采和洗选业、农副食品加工业、食品制造业、纺织业、木材加工及其制品业、化学原料及化学制品制造业、非金属矿物制品业、电力、热力的生产和供应业 旅游资源 宿州分布着许多风景名胜和文化遗迹。南有陈胜、吴广起义的涉故台，北有刘邦避秦兵之皇藏峪，东是楚汉相争是“垓下之战”故地，西南有淮海战役主战场双堆集纪念地。 主要指标分析 指标名称 单位 2010年 同比增长% 户籍人口 万人 535 1.08% 地区生产总值 亿元 650 13.1% 地方财政 亿元 26 41% 固定资产投资总额 亿元 406 39.5% 其中: 房地产投资总额 亿元 47.14 29.8% 三产比重 % 27.9：37.9：34.2 —— 社会消费品零售总额 亿元 194 19% 人均存款 元 8710 19% 城镇居民人均可支配收入 元 14669 12% 数据来源： 2010年统计公报 第二部分 城市规划 城市区位及整体发展规划 宿州位于淮海城市群和京沪高铁经济带汇合处，有着区域联动发展和产业承接的优势。 城市发展职能： 中国中部地区新兴的制鞋业和纺织服装业基地；京沪铁路沿线重要的现代加工业和商贸物流业基地；面向华东地区的能源和原材料生产供应基地；省际区域性综合交通枢纽和商贸流通中心；皖北地区重要的战略性新兴产业基地。京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心，安徽省新兴的煤电化产业基地，皖北地区的中心城市。 市域总人口预测近期（2015年）：612万人；远期 (2030年)：711万人。 市域城镇化预测近期（2015年）：45.0%；远期（2030年）：63.5％。 “东进、北扩、南展、西优”。重点向东、向北发展，向南适当发展，向西优化发展。 规划中心城区形成“一主三副”的城市空间结构。“一主”：一个城市主中心，依托老城区和市级政务文化区，形成城市主中心。“三副”：汴北新区城东新区城南新区汴北新区，主要包括汴河以北的规划建成区；依托三角洲公园，以人民路为主轴，连接南部片区、城市中心区，建设汴北新区的城市副中心。城东新区，主要包括沱河以东的规划建成区；依托沱河景观带，以规划的东外环路、银河一路京沪铁路东段为轴线，结合区级政务中心以及商业的建设，打造城东新区的城市副中心。城南新区，主要包括南部的经济开发区；结合经济开发区的用地结构调整，以金海大道、南环路交汇处的用地为主，新建南部城市副中心。 中心城区规划 发展目标：皖北地区重要的中心城市。城市人口110万人，城市建设用地110平方公里。 发展建设指引：依托老城区和市级政务文化区，形成城市主中心。在汴河以北、京沪铁路以西建设汴北新区副城；在沱河以东结合朱仙庄镇建设城东新区副城；在南部经济开发区结合桃园建设城南副城。 城市影响力分析 主要综合指标分析 所在都市圈架构和排名 2010年安徽省GDP以12263亿元位于中国各省市第14位。 GDP总量排名省份亿元常住人口（亿）人均GDP（元） 与本省其他城市主要指标对比 城市 GDP（亿元） 排名 常住人口（万人） 排名 人均GDP（元） 排名 房地产投资总额（亿元） 排名 合肥 2700 1 510 5 52941 3 819 1 芜湖 1080 2 230 11 46957 4 291.2 2 安庆 1000 3 610 3 16393 12 92.2 5 马鞍山 760 4 124 16 61290 1 85.1 7 阜阳 710 5 832 1 8534 17 50 14 滁州 685 6 415 8 16506 11 131.8 3 六安 660 7 667 2 9895 16 62.4 13 宿州 650 8 535 4 11073 14 47.1 15 蚌