君隽咨询专业10大规模二级开发模式研究20130131.pptVIP

* * * * * * 大规模二级开发模式研究 君隽咨询 地产研究中心 二零一三年一月 大规模区域开发模式的区分主要在于开发过程中责、权、利的分配关系 政府/开发商 责 拆迁 开发进程管理 市政基础设施建设 公共配套设施建设 利 税收收益 土地收益 投资收益 开发收益 权 土地出让权 融资权 规划权 开发权 统一开发 分散开发 联合开发 统一开发是由一个开发企业按照既定规划，有步骤有计划的安排市政基础设施、公共设施与配套，商业、办公、住宅等物业的开发建设 责 权 利 政府 监督 规划权 土地出让权 税收收益/土地收益 开发商 拆迁 项目开发 市政基础设施建设 生活配套设施 融资权 项目开发权 开发投资收益 模式评价 权责利关系 高效贯彻政府目标，保证相关产业政策的实施 便于政府掌空全局，统一管理 操作简单，涉及的利益主体单一 有利于整体规划实现 避免政府在市政及公共设施方面的重复投入和反复建设 避免区域无序发展和恶性市场竞争 开发企业资金实力雄厚 开发企业开发管理经验丰富 在统一开发模式的组织架构中，企业组织架构简单，政府和企业责权利明晰，易于政府对开发的全过程实施控制和监管 政府与开发企业签订详细的土地出让协议，要求开发商按照区域规划和开发周期要求进行开发。 开发企业不同部门负责不同的开发职责 各个部门的协调和管理在统一的领导下进行 开发节奏由企业内相关部门按照政府要求、资金和市场需求状况进行开发节奏安排 开发企业 营 销 部 规划管理部 开 发 部 行 政 部 财 务 部 政 府 土地出让协议 区域规划 崇文门外大街1.3平方公里改造工程由新世界集团统一开发，实现了巨大的社会效益和经济效益 道路交通状况：广安门大街、崇文门外大街、地铁五号线 区域开发：新世界中心、新世界商场、正仁大厦、泰华公寓、新景家园、新世界家园、新裕家园、新怡家园 开发现状：区域开发成功、新世界商圈的规模聚集效应已经形成 案例研究 崇文门外大街新世界工程的发展遵循“先市政、后开发”的理念，实现滚动开发，完成了区域升级和改造目的 1993年 与崇文区签订全面合作协议和旧城改造项目（1.3平方公里）合同 投资12.9亿崇外大街大市政改造和扩建工程开工 1994年 新世界中心一期开工 1998年 新世界中心一期20万平方米建成并投入使用 2000年 出资5.8亿进行广安大街——瓷器口大市政拆迁；11月新世界中心二期4.4万平方米商业开业 正仁大厦投入使用；新世界中心二期服务式公寓泰华公寓开始推售 ；新景家园一期、新世界家园一期入住 新景家园居民回迁、新裕家园3、4号楼入住 2005年 新怡家园一期12万平方米、新世界家园二期入住 合同签订 一期开发 二期开发 市政设施建设 地产开发 市政设施建设 地产开发 拆迁 崇外大街拆迁启动 拆迁 广安门外大街拆迁启动 虽然公司结构复杂，但是新世界集团通过合资子公司全面控制了整体旧改开发过程 新世界集团通过其下子公司与政府公司的合资，实质上控制了整个开发过程，政府起到监督作用 政府通过出让协议，把1.3平方公里土地全部出让给新世界控制的两家合资公司 两家合资公司在新世界的统一规划指导下，具体负责从拆迁到建设和后期销售的整个开发过程 香港新世界集团 崇文区政府 北京市兴隆房地产开发公司 崇文区城建开发公司 香港新世界集团子公司 崇文区政府 北京崇裕房产开发有限公司 北京崇文·新世界房地产发展有限公司 北京新世界二期 北京新世界家园 新世界太华公寓 正仁大厦 崇外大街等的拆还迁 崇文门外大街改建工程 北京新世界中心 新景家园 广安大街改建工程 合 资 合 资 新世界集团在整个开发过程中承担了政府和开发商两种角色，大大减轻了政府的投入 责 权 利 政府 监督 土地出让权 税收收益/土地收益 开发商 拆迁 开发进程管理 市政生活配套设施 规划权 融资权 定价权 投资开发收益 权责利关系 开发评价 政府目标 政府实现有效监督 拆迁与重新开发统一实现 开发过程保持良好进程，区域实现快速发展 城市形象极大提升，形成投资热点 市民利益 拆迁利益得到保障 周边配套完备 生活方式得以延续 区域价值 物业类型丰富，区域价值提升，新世界商圈形成 开发统一进行，放量有序，避免恶性竞争影响区域形象 开发物业类型均衡，商服业发展良好，城市功能升级 市政配套投入先行，城市区域的整体协调发展良好 分散开发的实质就是政府对土地进行完全市场化操作，把区域土地通过不同方式出让给不同的开发商 责 权 利 政府 拆迁/市政生活配套 规划实现 土地出让权 规划权 税收收益/土地收益 开发商（多个） 物业开发 小区配套 土地转让权 融资权 定价权 开发收益 模式评价 权责利关系