君隽咨询专业12产品规划设计规划布置20130131.pptVIP

百旺家苑 开发商：北京德成兴业房地产开发有限公司 位置：海淀区马连洼地区农大北路南侧 周边环境：紧邻百望山森林公园，周边有中国农业大学、国 防大学、农大附中，农大附小等学校。 规模：总建筑面积20余万平方米，以高档低密度花园洋房为 主，同时也有部分板式小高层、双拼别墅等产品 容积率：1.08 主打卖点：园林、低密度、自然景观（百望山公园） 社区主入口 地下车库人行出口 车库入口 在布局采用建筑的围合关系，形成小围合，大社区，营造出丰富多彩的轻松、自然、充满亲情的邻里氛围 整个社区采用东高西低的布局，东侧到西侧的高层到花园洋房、再到别墅，最大限度实现百望山的景观价值，真正实现以人为本 小区实行人车分流，采用半地下和全地下停车相结合的方式，社区内部采用人行漫道，使人流与车流真正分离 百旺家苑 入口集中园林绿化 入口处采用大尺度集中园林设计，体现项目的气质 利用广场设计，构筑社区交流的空间，使公共空间丰富 水景绿化 公共休憩空间 采用水景的设计，增加公共空间的活力 集中园林布置休憩空间，增加邻里交流的机会 百旺家苑 组团间绿化 宅间绿化 宅前绿化 细部设计 宅前绿化、组团绿化采用小尺度园林，贴近生活尺度，创建舒适、宜人的生活氛围，给予邻里交流的空间，体现人文关怀 一层采用私家花园设计，真正实现人与自然的和谐统一 宅间绿化采用小广场设计，一方面使宅间空间得到有效过渡，另一方面增加邻里交流的空间 行列式布置 平行排列型——万泉新新家园 平行排列型 通过树木、精致的桌椅和小品设计，营造庭院的生活气息和凝聚力 通过平行排列建造出生动的庭院空间 对于地处交通要道的狭长占地，平行排列布局普遍，但要注意解决噪声干扰、调和与城市交通关系及建立自己的公共空间等问题 万泉新新家园 BACK 周边布置 半围合型 半围合型 多体现为两面围合的L形、三面围合的U形和半圆形 使庭院的组织方式既与外部连通，又是一个特定的、属于私人的公共空间 半围合型住宅由具有敞开性，使其在保持自我领域的同时，也易于与外界环境取长补短、相辅相成 但是，通常会形成很多东西向户型 珠江罗马嘉园 诚品建筑 围合型 该类型住宅是最能完整地体现凹空间优越性、最能有效利用土地的形式 在有限的土地上，建设更多的居住单元并创造一个良好的环境，即易于实现较高的容积率 多数的围合住宅都是在限定的空间里寻求发展，从而创造出丰富的形态 通常以街区的完善和造园优美的内庭作为主题 万科西山庭院 BACK 混和布置 BACK * 自由式布置 BACK * * 产品规划设计与规划布置 君隽咨询 地产研究中心 二零一三年一月 对产品的认识 物质要素（基本要素） 精神要素 规划方面 建筑方面 园林方面 都市人文社区、豪宅社区、休闲社区、白领社区、总部社区、都市人文示范区 基本建筑类型 基本建筑类型 基本建筑类型 我们平时的工作内容 项目定位 物业发展建议 营销策略总纲 跑盘 区域市场研究 整体市场分析 本体分析 立面建议 SWOT分析 规划设计要点建议 户型面积及比例 客户定位 经济测算 形象定位 现场展示 销售执行 媒体推广 重新认识项目定位 整体市场背景分析、区域市场特征分析、项目本体分析等都是在为项目定位做论据 项目定位不是目的也不是结果、只是手段 整体市场背景分析 区域市场特征分析 项目本体分析 供需分析 客户分析 价格分析 地盘解析 SWOT分析 经济测算 项目定位工具汇总 整体大势的研判 区域市场的研究 客户定位 本体SWOT分析 经济测算 人均GDP、城市化率、恩格尔系数 区域市场界定的原则、圈层理论、 客户市场细分 （大盘、城市综合体） SWOT分析、核心竞争力分析 七项成本法、现金流分析 认识物业发展建议 规划设计要点建议 建筑设计要点建议 规划要点建议原则 容积率及规模 规划布局（楼座布置、交通组织方式） 平面建议 立面建议 户型面积及比例、单元组合方式、户型功能空间、特色设计（错层、偷面积、窗体、子母户型等） 立面风格、颜色、材质、特殊设计 园林设计要点建议 园林设计的原则、园林设计放大点 小区配套（会所等） 设立会所的原则、位置、规模、服务内容 项目定位及物业发展建议的关系 项目定位是物业发展建议的手段 项目定位是物业发展建议的原则 项目定位是使整个项目飞天的 物业发展建议是使整个项目落地的 如何解决飞天与落地的关系 既要飞天也要落地 重点解决落地的问题 如何看项目、看产品 物质要素 精神要素 精神要素在物质要素的体现 特色设计 重点结合项目的目标客户群 将产品分析进行到底 本次重点要讨论的内容 规划设计规划布置方面进行讨论 有一个疑问: 我们不是设计师 开发商可能