房地产全程项目策划汇.docx

项目理解项目概况本案位于番禺新造镇小谷围岛，广州大学城西北--东南中轴线的南部，中环路与外环路之间，中七路与中八路之间，由三个组团所组成，东面与华南理工大学体育场为邻。土地用地性质为二类住宅用地，用地面积约14924平方米，容积率小于等于3.12，总建筑面积46563平方米。地块所在位置项目周边配套设施该地块处大学城主干道中环西路上。距离华工站100米，与华南理工大学生活区隔路相望，又与华南理工大学教学区几步之遥。靠近综合商业南区和地铁4线大学城南站出口。附近还有大学城医院、建设银行、和电信大厦等建筑。步行10min内即可到达个商业网点，医疗文体设施基本完善。可以解决生活中衣食住行等各方问题。广州大学城位于广州市东南部，番禺小谷围岛及其南岸地区，西邻洛溪岛、北邻生物岛、东邻长洲岛。与琶洲岛举目相望，规划范围43.3平方公里。距广州市中心约17公里，距市桥约13公里，距广州新城约17公里。附近既有以黄埔军校为代表的近代史迹文化，又有以余荫山房和宝墨园为代表的传统与现代岭南园林文化，还有以琶洲国际会展中心和广州生物岛为标志的现代岭南生态文化，更有广州各高校的校园文化。这里将建成一个以文化、体育为主的生态型“中心公园”，包括能容纳3万人的体育休闲场所、信息图书馆、高级会议中心以及整个大学城的数字资源管理中心。总共10所高校组合而成。每个组团都包括了大学教学区、生活区、教学资源共享区和生态公园；每个组团的大学校门都沿着外环路布置，面朝珠江；校园之间也不设围墙，由道路、绿化带自然分隔。大学城内既有共享的大型图书馆、体育中心等设施，各个组团相邻大学之间又有共享的图书馆、学术交流中心、会议中心等，同时高校又各自拥有具有本校专业特点的专业实验室和教学基地等。此外，大学城中还保留了4个自然生态村落：北亭村、贝岗村、穗石村和南亭村。是现代化、高技术的教育文化与原生态、村落文化相结合的交相辉映。宏观市场研究2.1、 中国宏观经济分析综述：2011年中国经济稳步发展，居民人均收入稳步上升，物价水平也在2011年下半年趋于回落。但由于政府对房地产市场的严厉调控，使得市场需求受到抑制，市场观望气氛进一步加强，使得房地产销售面积和销售价格增速都趋于下降。加诸一系列金融政策的影响，开发商资金压力大，不得不采取降价来增加销量，以缓和资金压力。从近期中山、芜湖等一系列短命的救市政策可以看出，中央在2012年对于房地产调控的基调依然是严厉的。2.1.1、 中国总体经济一、国内生产总值稳步发展2011年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，实现了“十二五”时期经济社会发展良好开局。　　初步测算，全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。数据来源：国家统计局相较2010年，国家GDP明显回落，这主要是受国际经济状况低迷的影响，但在政府的努力下，GDP仍然保持9%的增速并且保持稳定。二、市场物价同比上涨，7月份后同比涨幅连续回落　　全年居民消费价格比上年上涨5.4%。其中，城市上涨5.3%，农村上涨5.8%。分类别看，食品上涨11.8%，烟酒及用品上涨2.8%，衣着上涨2.1%，家庭设备用品及维修服务上涨2.4%，医疗保健和个人用品上涨3.4%，交通和通信上涨0.5%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.4%，居住上涨5.3%。7月份居民消费价格同比涨幅达到高点6.5%后，涨幅连续回落。12月份，居民消费价格同比上涨4.1%，环比上涨0.3%。全年工业生产者出厂价格比上年上涨6.0%，12月份同比上涨1.7%，环比下降0.3%。全年工业生产者购进价格比上年上涨9.1%，12月份同比上涨3.5%，环比下降0.4%。数据来源：国家统计局从统计数据中可看出，2011年物价水平明显高于2010年，这主要是2008年国际金融危机下，政府加大投入带来的后续影响，并且2011年世界政治、军事状况不稳定因素也导致了全球物价上涨。但在政府的调控下，物价水平在7月份开始回落，并在年底最终回落到4.1%。2.1.2、 中国2011年人口状况一、人口总量2011年年末，我国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）为134735万人，比