XX国际2014年营销方案(修改稿11).pptVIP

营销背景的思考： 通过上述市场背景及成交客户的背景分析，可以预计2014年本项目在一个年销售面积30万㎡左右宾阳市场中即将面临着更为激烈的市场环境，以及来自项目目标客群的诸多问题尚待解决。 因此，2014年的年度销售目标的制定应符合市场的实际情况。 第四部分/销售任务目标 第四部分 项目2014年销售任务及目标 第四部分/推盘策略 楼栋 时间 套数 销售面积 销售均价 1、2号楼 1月-4月份 176套 17431㎡ 3600元/㎡ 3号楼 5月开盘 92套 8781㎡ 3700元/㎡ 1-3号剩余 6月-9月 —— —— —— 4号楼 10月开盘 92套 10132㎡ 3850元/㎡ 合计 360套 36344㎡ 3700元/㎡ 商铺 1月-6月份 30间 根据项目工程进度及销售预期，14年度整个推盘计划如下： 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 5号楼 6号楼 7号楼 8号楼 2014年度销售目标为360套，销售面积36344㎡，销售总额约1.4亿元。 第五部分 营销障碍点 第五部分/营销障碍点分析 基于市场分析及成交客户分析，要完成2014年度销售目标，项目部认为2014年度所面临的核心营销障碍体现在三大层面： 市场层面 客户层面 推广层面 1、小份额市场，片区竞争激烈； 2、N+1、样板房、示范性园林等频繁亮相； 3、新地块不断上市，未来市场竞争加剧； 产品同质化 客群高度重叠 1、客源不足，客户到访少。 2、客群多来自乡镇进城打工，以自住为主； 3、项目工程形象缺乏，客户购房心里犹豫； 4、客户对项目品质认可度低 1、低价格、特价房等促销信息活跃度较高 2、园林、湖景、品牌、物管等主题推广 3、推广渠道少，覆盖面窄 客源不足，到访少 多以进城购房为主 品质缺乏支撑点 特价信息增多 推广主题类同 第五部分/营销策略思路 针对以上三大层面的销售障碍点， 本项目如何突破，如何完成2014年度任务目标？ 第六部分 营销策略 如何解决同质化严重的市场问题？ 第六部分/营销策略思考 解决障碍点一： VS品质 第六部分/营销策略思考 首先，应从市场障碍点及对竞争楼盘进行分析： VS价格 VS品牌 VS工程进度 力沃幸福里 园林、样板房、入户大堂、豪华营销中心 已打造，品质感强烈 VS 本案 现场品质展示不突出，支撑点不足 力沃幸福里 凤凰印象 均价3500-3600元/㎡ 均价3100元/㎡ 力沃幸福里已封顶 城建凤凰印象已出地面 VS VS VS 本案 均价3600元/㎡，价格优势不明显 力沃幸福里 凤凰印象 开发两个以上项目，本地知名度大 本案 有一定知名度，但品牌影响力不足 本案 正处于地基施工阶段，工程形象缺乏 VS产品 力沃幸福里凤凰印象 N+1/N+2高赠送面积产品 VS 本案 产品具备一定优势，但随市场同质化被逐渐弱化 通过上述对比分析，得出： 随着未来市场同质化日益加重，本项目与竞争楼盘相比，项目品质、价格、产品、品牌、工程形象不具备明显优势。 第六部分/营销策略思考 宾阳市场是什么样的市场？客户具有哪些特征？ 购房比较理性 客户多为终身置业 年销售30万㎡ 属小份额市场 客户受骗过多 购物需眼见为实 而经过2013年市场培育，项目已具备一定的知名度并积累了客户资源， 然而在这一年里也总结了宾阳的市场特征。 第六部分/营销策略思考 以低门槛、高性价比突围市场 在项目其他优势未建立起来之时，利用低门槛、高性价比优势突破市场同类竞争项目。 营销策略思考/核心竞争力思考 提前营造BLOCK街区商业氛围 第六部分/营销策略 那么，面对这样的市场，我们将 强抓工程形象、工程进度，增强现场体验感 首先，强抓工程形象、工程进度，增强现场体验感 宾阳市场曾经出现鼎盛花园、明珠雅苑两个著名的烂尾楼，给 老百姓购房蒙上一定的阴影，如今客户只有亲眼看到项目工程形 象上来，初具规模，方能下定。因此，2014年项目应加快工程进 度，增强现场品质体验展示（即商业街、园林、样板间），才能 解决客户购房实质问题。 第六部分/营销策略 其次，我们的BLOCK街区商业： 新城区首席12000㎡全休闲体验商业街区，区域商业价值高； 2014年7月商业可提前投入使用…… 我们拥有： 宾阳不可复制的、独特个性、首席BlOCK商业街区 第六部分/营销策略 我们的BLOCK街区已建成，以独特的、品质感极高的立面呈现； 因此，我们要提前营造Block街区商业氛围： 商业落外架 商业街区地面