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國泰房地產指數季報 2018年第1季 國 立 政 治 大 學 台灣房地產研究中心 Cathay Real Estate Taiwan Real Estate Development Co., Ltd. Research Center, NCCU 參與人員 國立政治大學台灣房地產研究中心  計畫主持人：張金鶚 特聘教授 (國立政治大學)  協同主持人：江穎慧 助理教授 (國立政治大學)  研 究 員：黃曉芬 (政大台灣房地產研究中心) 國泰建設公司 開發部 2 背景介紹 研究單位 國泰建設(股)公司與國立政治大學台灣房地產研究中心 合作研究並編製房地產指數季報 資料內容 1992年第1季至2018年第1季各區新推個案 涵蓋區位 全國(六大都會區) 、台北市、新北市、桃竹地區、 台中市、台南市 、高雄市 3 本季調整修正項目 延長建案存活天數  考量近年房市不景氣、市場推案量減少，銷售 期拉長，個案去化速度趨緩，故提高建案存活 天數上限由180天延長270天。 模型修正  原迴歸模型採用最小平方法(OLS法)為了滿足殘 差最小化會傾向異常點，致參數估計值有偏誤  改用再加權最小平方法(RLS法)可較不受異常點 影響，提高參數估計值的穩健性。(詳附錄七) 4 模型修正 最小平方法(OLS) 定義典型住宅 建立特徵價格模型 代入指數公式 典型住宅特徵與特徵 以最小平方法(OLS)校 依拉氏指數公式計算各 價格模型屬性相同 估參數得到隱含價格 季相對基期房價變化 隱含價格是否反映多數 樣本的趨勢？ 部分計量經濟學者認為 OLS對於離群值完全沒 有抵抗力，為了滿足殘 差最小化條件，校估而 得的參數會有偏誤 5 模型修正 再加權最小平方法(RLS)  RLS法尋求能配適多數樣本的迴 RLS 歸參數，並視觀察值異常程度 高低給予不同權重。  非屬多數樣本者，當殘差值大 過門檻值則賦予權重0 ，後續校 估參數時將不計入該樣本，稱