胶州市中集厂西侧废弃厂房地块研究投资报告.ppt

3，绿城紫薇花园项目基本规划情况 4，目标地块产品规划 废弃厂房地块东侧以工业区为主，南侧是军队地块和绿城项目，西侧主要是商业中心，北侧以铁路和老村庄为主，周边较新的项目不多，只有鑫汇新都比较典型。 此地块位于空军航线上，建筑高度受到限制，故小高层住宅及高层住宅可能会受到限制。 根据对当地居民的访问，废弃厂房地块位置上受到当地居民的认可。另外本地主流居民对小区的物业管理、小区内部景观设计等已逐渐的重视起来。 地块中间有泉州路南北向穿过。 结合本地人的住房消费特点和本地块区域特点，建议以多层住宅为主；因有市政道路从中穿过，同时本区域商业服务配套不足的情况，可以考虑部分沿街商业，服务以后周边几个项目。 5，目标客户群 1，本地居民。根据对胶州市房地产市场的调研，以及对典型胶州家庭的访问，可以看出目前老城区的老旧住宅较多，而新建住宅项目集中在新城区，对于更接受老城区的居民，目前购、换房可选择的项目并不多。废弃厂房地块在位置上距离新城区中心2公里，距离老城区中心2.6公里，位置上可以被本地居民所接受。 2，周边工业区的中高端管理、技术人才。项目东侧为海尔工业园，也包含中集厂区在内。此区域有较多的外地来胶州工作的中高端管理、技术人才，这部分人群除去一部分高端群体在青岛市区置业外，剩余的人群也愿意在工作地点不远的区域居住。 十，地块住宅项目销售价格、土地成本预测 废弃厂房地块边的在售新建楼盘很少，大部分为比较陈旧的社区，周边旧的社区二手房均价在2500-3000（精装），在售的楼盘，主力价格区间集中在3000-4000，以云溪城、东湖星城、鑫汇新都为代表；部分靠近新区的楼盘，价格集中在4000—5000，以水岸府邸为代表。 根据国家对房地产市场的调控和中国经济的发展情况，结合胶州市所在的胶州湾区域的(房地产）经济发展现状、预期，以及废弃厂房地块的具体价值，考虑到市场风险，保险起见将估算价格定为3200元/㎡ 十，目标地块土地成本预测、销售价格预测 土地成本预测，在此把成本简要的规划为以下6块费用： 1、土地费用。 2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。在此以以200元/㎡计算。 3、基础设施费。一般标准为350—500元/平方米，在此以350元/㎡计算。 4、建安工程费。胶州市的住宅项目，以砖混结构为主，成本以800元/㎡计算；胶州市小高层住宅，以框剪结构为主，成本以1300元/㎡计算。 5、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，在此以200元/㎡计算。 6、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右，在此以300元/㎡计算。 十，目标地块土地成本预测、销售价格预测 土地成本=销售价格-前期费用-基础设施费-建安工程费-开发间接费-税费。 胶州市住宅项目的容积率，集中在1.2—1.8之间。在此以1.2，1.5，1.8取值。 楼面地价是指单位建筑面积的土地价格。 废弃厂房地块地块周边可参照楼盘： 东侧鑫汇新都，少量剩余，3700-4200 西侧亚美国际，售罄，均价3700 南侧新源首尔小镇，均价3700 南侧水岸府邸二期，均价4800 考虑市场风险，谨慎起见废弃厂房地块均价估为3200元。 十，目标地块土地成本预测、销售价格预测 十，目标地块土地成本预测、销售价格预测 以上估算出的土地价格，是按照临界条件估算出，如果实际的土地价格超出估算的土地价格，那么项目盈利将为负值。 四，目标地块周边交通情况 废弃厂房地块 四，目标地块周边交通情况 目标地块周边公共交通较为方便，四周均有几条公交车线路通过，基本可以达到市区各个方向。 目标地块距离主要交通干道不远。东侧紧邻海尔大道，东南侧有胶州湾高速，西侧有同三高速，北侧有济青高速和204国道，距离青岛流亭机场一个小时车程。 总体上目标地块周边交通配套较为发达，出行方便。 五，目标地块周边市政、公建配套设施 1，购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）2，文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆）3，医疗卫生（各级医院、药店）4，金融（银行、保险、证券）5，娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所） 6，邮政7，综述 1，购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等） 废弃厂房地块 2.4公里 2.4公里 1，购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等） 从上图可以看出，胶州市的商业分布，主要分布于老城区（广州路、苏州路、郑州路包围区域）和新城区（北京路和香