世纪城国际公馆一期商业街销售执行的报告.pptVIP

展示攻略——Action1 丰富并且个性化的店牌，可以形成独具特色的商业街风景； * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告 呈：东莞市世纪城商住开发有限公司 * 商业物业目标沟通 世纪城千亩大盘商业物业运作目标： ②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑； ①利润的重要来源； ③展示价值； ②成为项目增值举措 ③具有展示价值 ①利润的重要来源 住宅商业对项目发展的作用 * 概况 长约180米，总面积10163M2； 由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成； 一楼层高4.5米，二楼层高3.45米 ； 店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间； * 周边商业分析 周边半公里之内居住人口不足万人; 尚未形成成熟的生活圈； 没有成熟的商业； 现代经典 东莞大道 五环路 四环路 金地 世纪城 世纪绿洲 新中银 在建 入住 待建 * 汇报思路 东莞商业物业市场分析 世纪城国际公馆商业街价值分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 东莞商业物业市场分析 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 * 东莞商业物业市场分析 商业物业的两种类型： 大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等； 临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等； * 大型商业物业比较表 名称 规模(M2) 商业主力店(主题商业) 售价 返租情况 销售率 第一国际 总70万,商业11.6万; 步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场; 1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。 三年返租，第一年5%，二年6% ，三年7%; 商业70%； 华南MALL 总89万,商业可售6万 复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体； 1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万 十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金 销售60% 世博广场 20.8万;商业16万 集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场 1F:1.8万，2F:1万，最高2万多 发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营” 3.28开盘；销售40% 地王国际广场 32.8万;商业面积10万 复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体 1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万; —— —— 模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法； * 商铺调查表 租金和售价的关系 东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平； * 商铺经营状况 人流量是影响商业街价值的关键因素： ——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业； * 东莞商铺调查小结 购买商铺的客户主要目标是保值和增值； “一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者； 商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定； 东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）； 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少； * 汇报思路 东莞商业物业市场分析 世纪城国际公馆商业街价值分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 商业物业价值判断 * 商业物业价值判断 商业物业 投资价值 一铺养三代的“铺” 周边人流量多少 商圈内的消费能力 优惠政策是否有足够的吸引力 非短期的租金回报，而在于长期的升值空间 街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种 集中商业的内街：不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营 * 关于两种商业类型的价值对比研究 商铺 集中商业 价值依托的基础 周边商圈的经营环境； 很强的自我调节能力；； 周边商圈的经营环境； 受经营状况好坏的制约； 价值的保障（风险） 保值增值，低风险； 取决于经营状况，风险高； * 关于东莞目前商业物业投资价值的思考 大型集中商业的集中面世，给东莞商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。 东莞城区需要多少商业物业？ 城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米； 东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米； 最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米； 按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积超过2 M2/人； 参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/